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2025 年 11 月 21 日
香港樓價高企,年輕人想「上車」置業可謂是遙不可及的夢想。經常聽到人講要「不吃不喝幾十年」才能買得起一層樓,這個說法究竟有何根據？其實,衡量一個地區樓價是否合理,有一個國際通用的關鍵指標——房價所得比（Price-to-Income Ratio）。本文將為你深入剖析房價所得比的定義、計算方法,並整合2025年全球最新數據,讓你一眼看清香港在全球的排名,以及除了這個指標外,還應該參考哪些數據來作出更明智的置業決策。
房價所得比,簡單來說,就是「樓價中位數」除以「家庭每年可支配收入中位數」。其計算結果,代表一個家庭需要花多少年的總收入,才能夠在當地購買一個中位數價格的住宅單位。
這個數字之所以重要,因為它直接反映了當地居民的置業負擔能力。數字越高,代表買樓的壓力越大,反之則越輕鬆。
舉個例子：假設某城市的房價所得比是20,這意味著一個收入處於中位數的家庭,需要將整整20年的全部收入儲蓄起來（期間不能有任何其他開銷）,才能買得起當地一間中等價位的房屋。這是一個相當驚人的數字,也突顯了為何這個指標備受關注。
雖然概念簡單,但計算時必須注意其採用的標準。不同機構的統計口徑可能略有差異,這也是為何有時會看到不同報告的數據有所出入。國際上較權威的機構如 Demographia 和 Numbeo 的計算基礎略有不同,但核心公式萬變不離其宗：
房價所得比 = 樓價中位數 (Median House Price) / 家庭每年可支配收入中位數 (Median Annual Disposable Household Income)
這裡的關鍵詞是「中位數」（Median）,而非「平均數」（Average）。使用中位數能更準確地反映市場的普遍情況,避免被極高或極低的豪宅、劏房價格或富豪、低收入家庭的收入拉高或拉低,從而扭曲了整體 beeld。
根據國際公共政策顧問機構 Demographia 發布的《2025年國際樓價負擔能力報告》,香港再次成為全球樓價最難負擔的城市。這項調查覆蓋了全球90多個主要城市,其數據備受國際認可。
為了讓大家更具體地感受香港的處境,我們整理了部分全球主要城市的房價所得比數據,讓你一目了然：
| 城市 | 國家 / 地區 | 房價所得比 (2025) | 負擔能力評級 |
|---|---|---|---|
| 香港 (Hong Kong) | 中國 | 16.7 | 極度難以負擔 (Severely Unaffordable) |
| 悉尼 (Sydney) | 澳洲 | 13.3 | 極度難以負擔 (Severely Unaffordable) |
| 溫哥華 (Vancouver) | 加拿大 | 12.3 | 極度難以負擔 (Severely Unaffordable) |
| 倫敦 (London) | 英國 | 8.1 | 嚴重難以負擔 (Seriously Unaffordable) |
| 紐約 (New York) | 美國 | 7.1 | 嚴重難以負擔 (Seriously Unaffordable) |
與亞洲其他金融中心相比,香港的置業壓力同樣位居前列。雖然不同數據庫（如Numbeo）的統計口徑可能令數字有出入,但香港的領先「優勢」依然明顯。
| 城市 | 房價所得比 (綜合數據) | 備註 |
|---|---|---|
| 香港 (Hong Kong) | 16.7 | 數據源: Demographia 2025 |
| 台北 (Taipei) | 約 28.7 | 數據源: Numbeo (統計基準不同) |
| 新加坡 (Singapore) | 約 15.7 | 數據源: Numbeo (統計基準不同) |
| 東京 (Tokyo) | 約 12.4 | 數據源: Numbeo (統計基準不同) |
注意：上表綜合不同來源數據,僅供趨勢參考。Numbeo 與 Demographia 在計算家庭收入及房屋面積的假設上存在差異,因此數字不宜直接進行精確比較,但仍能反映各地區的置業難度趨勢。
根據世界銀行的標準,一個地區的房價所得比在 4至6倍 之間,屬於「合理」範圍。若數字低於3,則代表樓價非常可負擔；若高於6,則表示置業壓力較大。
Demographia 則有更詳細的評級：
由此可見,香港16.7的房價所得比,遠超「極度難以負擔」的標準線,情況相當嚴峻。
香港的房價所得比並非一直都如此之高。回顧過去,在2002年經濟低谷時,該比率曾低至約5左右的水平。然而,隨著經濟復甦、量化寬鬆及土地供應等多重因素影響,該數字在過去二十年間不斷攀升,長期處於雙位數的極高水平,反映出市民的置業負擔持續加劇。
了解市場大環境後,下一步就是計計自己的實際負擔能力。以下文章能為你提供更多實用工具與資訊：
房價所得比是一個宏觀指標,能讓我們快速了解市場的負擔水平。但在做個人置業決策時,還需要結合以下幾個更貼身的指標作綜合考量：
由差餉物業估價署每月公布的「私人住宅售價指數」,是反映香港樓市走勢的權威指標。透過觀察指數的長期趨勢,可以判斷目前樓市處於上升、下跌還是盤整階段,幫助你掌握入市時機。
對於投資者而言,租金回報率是衡量物業投資價值的重要指標。其計算方法是「(全年租金收入 / 樓價) x 100%」。一般來說,回報率越高,代表該物業的投資潛力越大。同時,它也能從側面反映「租樓」與「買樓」的成本差異。
這是銀行審批按揭申請時最關鍵的指標之一,直接關係到你能否成功上會。它計算的是你每月按揭供款及其他債務支出,佔你每月總收入的百分比。金管局對此有嚴格規定,一般不得超過50%。在申請按揭前,應先準確計算自己的供款能力,確保能通過銀行的壓力測試。
房價所得比是一個強而有力的工具,它清晰地揭示了香港樓價與市民收入嚴重脫節的現實。高達16.7倍的數字,意味著一個普通家庭需要付出近17年的努力,才能換取一個安樂窩,這在全球發達經濟體中絕無僅有。雖然這個指標令人沮喪,但理解它有助我們更理性地看待市場。對於準買家而言,除了關注宏觀的房價所得比,更應聚焦於自身的財務狀況,仔細評估供款與入息比率、做好壓力測試,並留意樓價指數的走勢,才能在充滿挑戰的市場中,做出最適合自己的穩健決策。
高房價所得比通常意味著房地產市場存在較大的泡沫風險。當樓價遠遠拋離居民的實際購買力時,市場的穩定性會變得脆弱,更容易受到利率變動、經濟衰退等外部因素的衝擊。同時,這也反映了房屋的商品屬性遠大於其居住屬性。
國際標準通常採用「家庭收入中位數」。這是因為購置房產通常是整個家庭的決策和財務規劃,單靠個人收入難以承擔。使用家庭收入能更準確地反映一個社會單位的整體購買力。
這是一個很好的問題。香港法例規定,樓價必須以「實用面積」（Saleable Area）計算,即單位內部樓面面積,不包括公用地方如會所、樓梯等。而台灣慣用的「權狀坪數」則包含了一定比例的「公設」（公共設施）,俗稱「虛坪」。因此,在比較兩地樓價時,若直接用台灣的坪數單價來比較,會低估了實際的居住面積單價。在進行跨地區比較時,必須確保比較的基礎是統一的,例如都換算成實坪單價,才能得出有意義的結論。
香港政府多年來推出了多項措施,試圖從供需兩端調控樓市,間接影響房價所得比。需求方面,曾推出多輪「辣招稅」（如額外印花稅SSD、買家印花稅BSD）,以遏抑投機炒賣（儘管現已撤銷）。供應方面,政府致力於增加土地供應,興建更多公營房屋如居屋、綠置居,為合資格市民提供資助置業選擇。然而,從結果來看,這些政策對降低整體的房價所得比效果仍然有限。
*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。
