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2024 年 7 月 6 日
不少打工仔可能都懷揣著一個「中環夢」,皆因中環大企業林立,能在這裡辦公,可謂是「人中之龍」。就算不是「中環打工仔」,只要能在港島區辦公,也代表並非池中之魚!可惜,近年因疫情和經濟環境衝擊下,不少企業為節省成本棄用甲級商廈,轉而投入其他地區的商廈。到底,甲級寫字樓為什麼不再吃香?下跌的幅度又是多少?invest Brother為你解密!
香港各行各業受經濟波動所影響,因此有不少企業為了節省成本,選擇租用其他較中心地帶遠的位置,例如,觀塘等,導致本港甲級商廈租金持續受衝擊,指標商廈差餉租值,較高位累積跌逾25%,而三大甲廈龍頭:中環中心、長江中心及會展中心租金跌幅更超過33%,租金跌幅大,代表需求已不斷下降,情勢不容樂觀。似乎「李氏力場」也未能庇佑旗下的長江中心。雖然長江中心擁有華麗大海景,但似乎未能吸引租賃者,消息人士指出,長江中心過去1年約有4分1面積空置,截至5月份,新落成的長江中心二期,其出租率也僅約10%,似乎首富也需承受虧蝕風險。而李澤鉅近期亦承認,短期內辦公室的新增需求不高,但仍對長江中心的未來充滿信心。不過,現時甲級商廈空置率仍未「觸底」,估計未來仍「低處未算低」,皆因全球經濟環境一般,包括中國內地亦現不少經濟問題,內資進入香港市場的速度明顯變慢,由於寫字樓供應過剩,估計短期整體租值下行趨勢不變。再加上現時香港,不止要面對市民北上消費危機,連商廈也有北上危機,香港周邊城市,如廣州、深圳、珠海正在以超低價租金吸引港資入駐,皆因內地城市商廈空置率亦十分嚴峻,使他們不得不降低租金以吸引資本入駐。就算港商廈願意降低租金,也未必能與內地競爭,因此,香港甲級商廈的前路未明,未來尤其港島甲區商廈空置率或會更嚴峻。
在港島商廈空置率嚴峻時,九龍商廈租值竟止跌回升。以26個甲級指標寫字樓計,九龍租值則止跌回升0.8%。很大程度上是因為不少企業決定遷往非核心商業區以節省成本,例如金管局棄租太古廣場,將會租用於柯士甸的環球貿易廣場,數據顯示,尖沙咀東部及西部的租值,分別按年升0.05%及2.6%,可見九龍已成資本新寵兒,或會成為下一個資本聚集核心地點,或可拯救香港岌岌可危的商廈租賃市場。