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2024 年 8 月 7 日
最近更新:2024 年 11 月 13 日
買樓上車是許多香港人的終極夢想,想在香港輕鬆實現置業夢,就必然要清楚掌握申請樓宇按揭的各項流程,不同銀行對申請按揭時都各有要求,一不留神分分鐘導致批核期無限延長,讓你上樓計劃遙遙無期。不想首次置業有任何差池?如何確保按揭申請過程暢通無阻?即詳細了解銀行按揭申請程序﹑所需文件及審批時間,有需要人士更可申請按揭預先批核,及早了解自己的借貸風險,助準備置業的準業主們更順利入場!
申請按揭稱得上是首次置業的第一步難題,而有意申請人士須向銀行提供各項證明,以確保自己具有該按揭計劃的足夠借貸能力。不同銀行按揭計劃都有各自的申請要求,如何知道哪一間銀行最適合自己?申請按揭的流程又是怎樣?以下為大家提供申請銀行按揭的詳盡指南!
若然準業主想申請銀行按揭貸款,就要先簽訂物業的臨時買賣合約,申請者需分別繳付「大細訂」,一般細訂是指該套物業的3至5%樓價不等。申請者簽定細訂後需委託律師代表辦理手續及購入物業,並須在臨約後14天內繳交「大訂」以完成簽定正式買賣合約,而大訂則是補交佔整體樓價10%的差額。例如當申請者簽定細訂時繳付了4%樓價,那麼大訂的繳付金額便是剩餘的6%樓價差額。
準業主在簽訂臨時買賣合約之後,便可開始向銀行遞交樓宇按揭貸款申請。因為按揭計劃需審批的文件較多,為了節省審批時間,建議申請者預先準備足夠的證明文件,以免日後因要補交而導致申請期延長。
不同銀行的按揭計劃都各有特色,申請者可事先向不同銀行查詢有關計劃詳情,例如按揭利率與回贈有多少?罰息期有多久?所批出金額又能否足夠應付物業首期?另外,並非每項銀行按揭計劃都適合所有置業人士,例如有些高成數按揭計劃須提供高入息證明,除非經濟狀況非常充裕﹑能無條件地提供足夠的所需證明,否則申請者宜因應自己的借貸條件選擇最為適合的按揭計劃,或向按揭中介進行專業查詢,讓批核流程更快捷簡單!
當文件完成審批後,銀行就會向申請者批出按揭貸款金額,並預約前往銀行分行簽署貸款有關文件,而按揭貸款款項一般會批給負責辦理手續的律師代表,申請人只需前往律師樓簽署按揭契及貸款文件,即可獲律師樓安排放款,整個放款過程大約需時10至14個工作天。
同時,銀行亦會為申請者開辦高息供款戶口(Mortgage Link),這是專為按揭申請者而設的活期儲蓄帳戶,存款的利率與按揭利率直接掛鈎,但由於不同銀行所提供的存款百分比都有不同,所以申請者須了解清楚該帳戶條款細項;另外,按揭利率及回贈等優惠則會根據申請者的貸款金額有所調整。換言之,申請者只要借得愈多,所獲取的愈揭利率就愈低。
每個申請按揭計劃的人士都須提供足夠的證明文件,而不同僱傭身份都有各自所需文件,以下為大家分別介紹僱員(包括固定收入及非固定收入性質)、自僱人士各自需要提供的證明文件:
若然業主是一名受僱員工,或需與聯名申請人、按揭擔保人向有關申請按揭銀行機構提供以下文件副本:
*一般情況下銀行只會收取申請者的最近3個月糧單和銀行月結單,但有些特定情況或需審查長達半年紀錄,以確保申請人具有穩定入息紀錄,當中情況可包括支票出糧、因停工而沒有稅單,或具有佣金收入。
僱員可分為固定及非固定收入兩類工作性質,分別所需申請文件詳情可參閱下方列表:
文件性質 | 固定收入人士 | 非固定收入人士 |
基本證明 | – 申請者身份證明文件 – 擔保人身分證明文件 – 住址證明(只限水電煤帳單的相關文件) – 臨時買賣合約 | – 申請者身份證明文件 – 擔保人身分證明文件 – 住址證明(只限水電煤帳單的相關文件) – 臨時買賣合約 |
入息證明 | – 最近3個月公司糧單 – 最近3個月銀行月結單 – 最近3個月支票影印本及銀行月結單入票(只限由支票出糧) – 最近1年薪俸稅稅單強積金供款結算表 | -最近半年公司糧單 – 最近半年銀行月結單 – 最近半年支票影印本及銀行月結單入票紀錄(只限由支票出糧) – 最近2年薪俸稅稅單 – 強積金供款結算表 |
工作證明 | – 僱傭合約或員工證 – 前一份工作的離職証明/糧單(如於現職公司任職不足1年 | – 僱傭合約或員工證 – 前一份工作的離職証明/糧單(如於現職公司任職不足1年) |
若然業主是一名自僱人士,則須向有關申請按揭銀行機構提供公司財務年度報告和公司利得稅單等收入證明,詳情可參考下列所需文件副本項目:
銀行通常會根據申請者的信貸紀錄﹑入息情況及該購買單位的物業價值,來進行全面的按揭風險評估,而由於不同銀行均有各自的按揭審核標準,所以審批時間不盡相同:一般情況下需要至少半個月,而對於申請程序較複雜的計劃或需等候更久!
因此,建議準業主為整個按揭申請過程預留至少3個月時間,有需要或可與業主商討延後原定的物業成交期。以下表格為大家整理了5間常見商業銀行的一般審批按揭時間及按揭熱線:
香港商業銀行機機 | 按揭審批時間* | 按揭熱線 |
香港上海滙豐銀行 | 6至14個工作天 | 2748 8080 |
中國銀行(香港) | 14個工作天 | 3988 2388 |
東亞銀行 | 20個工作天 | 3608 8686 |
工銀亞洲銀行 | 21至30個工作天 | 2189 5588 |
恒生銀行 | 1至1個半月 | 2710 2288 |
*因銀行官網未有確切列明按揭審批時間,以上數據是向相關銀行機構致電查詢時所整合得出,實際審批時間或許根據不同個案而存有差異,建議有意申請人士可致電以上按揭熱線查詢詳情。
如果申請人按揭成數不足7成的話,一般而言銀行的申請條件都較為彈性,而不同種類的銀行機構都有各自一套既定標準:例如出糧銀行對入息證明文件需求較為簡單,因為其銀行擁有申請者完整的入息紀錄,所以申請人通常只需提交公司信或糧單證明,而無須提供稅單及強積金紀錄;另外,很多中小型銀行都接受自動轉帳及支票出糧紀錄,申請人只需提供由公司名義開出的支票副本即可。
有些人因轉工初期出糧不足3個月,但因為銀行必須透過確保申請者入息情況穩定,以證明對方具有足夠能力應付借貸,所以一般銀行都不接受其申請高成數按揭計劃。而如果申請7成以下按揭的話,申請者即便出糧不足3個月,只需提供1個月自動轉帳的出糧紀錄、上一任公司的相關資料,亦有機會申請成功。
一般固定收入人士的入息證明條件較為寬鬆,但假設申請者從事高危行業,並非具有固定的收入來源﹑依賴佣金收入為主的話,就需準備充足的入息證明,以免卻銀行的疑慮,並提高成功申請批核的機率。
因住宅物業市況平淡,為了刺激香港市民在本地置業的意欲,近年不同銀行紛紛重推按揭預先批核服務方案。究竟按揭預先批核是什麼?這個方案如何幫助按揭申請者更順利置業?Invest Brother準備與大家詳盡解說按揭預先批核的好處及申請流程!
按揭預先批核服務讓準置業人士先向銀行申請物業按揭,等待按揭批核通過後才買入相關物業。這項計劃可以讓申請人無須預先購入單位,而是可透過對心儀樓盤進行置業風險評估,及早了解自己有否具備足夠的借貸能力,亦對入息審查的標準有初步掌握,對日後申請銀行按揭亦有莫大的幫助。
按揭預先批核服務的申請程序非常簡單,有意申請人士可透過進行下面4個步驟完成整項流程:
1. 申請人須向相關機行機構登記預約申請;
2. 預約完成後,申請人須填寫一份按揭預先批核服務的申請表格,以及同時提交相關個人資料及指定的入息證明文件;
3. 提交表格後就可等待確定申請結果,一般情況下銀行處理需時半個月至一個月左右;如果準置業人士有意申請高成數按揭,則需要較長的批核時間;
4. 因為按揭預先批核有效期只限1個月,所以當按揭預先批核獲得通過後,申請者則需在一個月內向相關銀行提交申請按揭的證明文件。
值得留意的是,倘若準置業人士在按揭預先批核通過之後,有意轉換其他物業單位,而並非選擇購入申請評估的物業,那麼銀行有機會須為申請者進行二次審批,申請者亦須重新提交相關入息文件。
一般而言按揭計劃歡迎所有置業人士申請,不過如果申請者擔心因入息條件未達標﹑現職行業收入不穩定,或存有銀行延遲還款紀錄等情況,而影響最終按揭審批結果的話,就可以先進行按揭預先批核,確保自己通過按揭申請門檻。以下為大家整合了較適合申請預先批核的4種情況:
1. 有意申請高成數按揭,但現職公司以現金出糧
2. 有意申請高成數按揭,但資產情況不穩定,如曾經破產﹑因剛轉工而薪金調整幅度大
3. 入息證明文件不足,如沒有最新一期的稅單
4. 擔心物業安全,如該單位存有潛建情況或屬於凶宅
不論你想申請哪間銀行或財務公司的物業按揭計劃,都須事先了解清楚申請門檻及流程,為該按揭計劃做足功課﹑及早準備充足文件,如有需要的話亦可申請按揭預先批核,預先評估購入物業的借貸風險,以免到時因各種意外情況,導致審批結果有差,而破壞了整套置業計劃!