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2025 年 6 月 23 日
最近更新：2025 年 6 月 23 日
在置業的過程中，「火險」是一項經常出現的名詞。不少首次置業者對火險的理解仍停留在「與火有關的保險」，但事實上，火險是銀行批出貸款的重要前提之一。Invest Brother 將全面解釋火險是什麼、家居保險與火險有何分別、火險報價如何計算、按揭火險是否一定要買，以及目前市面上8間熱門的火險比較，助您清晰掌握置業與保障關鍵細節。
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火險，全名為「火災保險」（亦稱「樓宇結構保險」），是保障物業本身結構因意外受損時，所需維修或重建費用的一種保險。雖然名稱中有個「火」字，但其保障範圍遠不止火災，通常還涵蓋颱風、暴雨、山泥傾瀉等自然災害，以及水管爆裂等常見家居意外。
家居保險則針對室內傢俬、裝修、個人財物、家傭責任、第三者法律責任等範圍提供保障。兩者保障範圍雖有重疊，但針對對象不同。
| 分類 | 保障對象 | 適用對象 | 保障例子 |
| 火險 | 建築結構、樓宇外牆 | 業主／貸款人 | 火災燒毀樓宇外牆、山泥傾瀉損毀建築 |
| 家居保險 | 室內財物、裝修、責任險 | 自住／租客皆可 | 漏水導致樓下單位損毀、盜竊財物 |
除了火險，家居保險亦是常見保障之一，但是否一定要買？即睇：
家居保險一定要買？9大熱門計劃逐項分析：保障範圍、價錢與選購重點
對於按揭人士而言，購買火險是銀行批核按揭貸款的必要條件。這是因為物業本身屬於銀行的抵押品，若發生火災或嚴重損毀，火險賠償可保障銀行的貸款利益。因此，銀行要求投保火險，主要是為了降低信貸風險，而非單純考慮業主個人的家居保障。
不過，火險不一定需要個別購買，實際情況會因物業類型與銀行要求而異：
了解火險的保障範圍，能幫助您更清楚自己的需求。火險主要可分為保障「結構」和「室內財物」兩大類：
此外，火險的保障類型也有「Fire Insurance」和「Property All Risk Insurance」之分。前者有明確的保障範圍限制，超出則不賠；後者則為「全險」保障，除了列明的豁免條款外，幾乎所有意外都受理，因此保費通常較高。選擇時應仔細閱讀保單條款，確認其保障範圍是否符合您的預期。
火險保費的計算方式通常與物業價值、按揭貸款額、樓齡以及選擇的保險公司有關。銀行通常會提供三種主要選項作為計算基礎：
| 保費基準選項 | 原按揭貸款額 | 物業重建費用 | 尚餘按揭貸款餘額 |
| 說明 | 以最初申請的總貸款額為準（包括樓宇、車位等） | 根據測量師評估重建該物業所需費用 | 按目前仍未償還的貸款金額計算 |
| 保費 | 較高 | 較低 | 中等 |
| 優點 | 計算方式簡單，毋須另行估值 | 保費相對較低，精準反映實際重建成本 | 貼近實際風險程度，保費浮動 |
| 缺點 | 保費較高，非反映實際物業價值 | 需估價，有機會產生額外估價費 | 隨供樓進度變化，難以每年預算固定費用 |
保險保費 = (重建費用 / 按揭貸款額 / 尚餘貸款額) × 保費率 × 折扣額
舉例來說，假設某銀行的保費率為 0.11% 並提供八折折扣：
由此可見，選擇不同的計算基礎，對火險保費有顯著影響。雖然從價格角度看，選擇「重建價值」可能較低，但應綜合考慮自身對保額的需求。
此外，樓齡是影響火險保費的另一關鍵因素。樓齡較大的物業通常保費會更高，因為其結構相對老舊，維修風險較高，甚至可能不符合最新的消防條例。保險公司普遍會對樓齡設有限制，通常介乎 40 至 50 年以下。唐樓和村屋的保費也一般較貴。
以下是市面上 8 間熱門保險公司的火險計劃資料，數據以樓齡 40 年以下、面積 500 呎以下、投保額 500 萬為計算基礎，供您參考：
1、主要保障範圍：樓宇結構損毀、山泥傾瀉及地陷、清理災場費、顧問工程師費
2、參考保費率／保費：0.057% / 2,850 元
3、主要自負額（墊底費）：非火災、閃電、爆炸：首 1,000 元；山泥傾瀉/地陷：首 1 萬元或 10%（較高者）
1、主要保障範圍：火災、閃電、爆炸、水災、颱風、山泥傾瀉、地陷、罷工、暴動等
2、參考保費率／保費：0.035% / 2,500 元
3、主要自負額（墊底費）：颱風/風暴火災損壞：首 3,000 元；山泥傾瀉/地陷：1 萬元或 10%（較高者）
1、主要保障範圍：火警、閃電、鍋爐及氣體爆炸
2、參考保費率／保費：0.042% / 2,100元
3、主要自負額（墊底費）：火警、地震、颱風、洪水、水管爆裂：首 3,000 元；山泥傾瀉/地陷：1 萬元或 10%（較高者）
1、主要保障範圍：火災、閃電、爆炸、洪水、颱風、地震、山泥傾瀉、地陷（基本）；水管缺陷、碰撞、暴動、惡意損毀（全面）
2、參考保費率／保費：0.11% / 0.15%
3、主要自負額（墊底費）：火警、地震、颱風、洪水、碰撞、水管爆裂：首 3,000 元；山泥傾瀉/地陷：1 萬元或 10%（較高者）
1、主要保障範圍：火災、閃電、鍋爐或氣體爆炸重置費；水缸溢瀉、喉管爆裂、灑水裝置失靈
2、參考保費率／保費：0.041%
3、主要自負額（墊底費）：最少 1 萬港元或損失 10%（較高者）
1、主要保障範圍：天然災害（火災、閃電、爆炸、地震、風暴、颱風或水浸）；人為破壞（飛機墜毀、水管/水箱爆裂、暴動、惡意破壞、汽車撞擊、山泥傾瀉）；單位法律責任
2、參考保費率／保費：0.063%
3、主要自負額（墊底費）：非水損：損失 10% 或 250 元（較高者）；水損：損失 10% 或1,000 元（較高者）
1、主要保障範圍：火警、閃電、爆炸；飛機墜毀、惡意損毀、山火、水管爆裂、颱風、山泥傾瀉、地陷等（附加）
2、參考保費率／保費：700元起
3、主要自負額（墊底費）：水損（按樓齡而異）：首 1,000 元至 1.5 萬元或賠償金額 10%-15%；山泥傾瀉/地陷：首 1 萬元或核實損失 10%（較高者）
1、主要保障範圍：失火、閃電、鍋爐/煤油爐爆炸、救火水漬；爆炸、自燃、山林失火、地震、颱風、罷工暴動、惡意破壞、飛機撞毀、交通工具碰撞、花灑爆漏、水箱/水管爆裂
2、參考保費率／保費：未有提供
3、主要自負額（墊底費）：每項損失首 3,000 元
*以上數據僅供參考，實際保費需根據個別情況向保險公司查詢。
在香港，由於天災或火災的機會相對較低，許多人選擇火險時可能只著重火險保費的高低，而忽略保障範圍和保額。但需警惕「保額不足」(Underinsured) 的情況。舉例來說，若物業重建費用為 100 萬元，您卻只購買了 50 萬元的保額，萬一發生全損，保險公司可能只會按比例賠償，例如賠償 50 萬元中的一半，即 25 萬元。因此，投保額應盡量貼近物業的實際重建價值。
火險的賠償並非一定是賠償金錢損失。保險公司有權選擇將受損的物業修復或重建至原貌。這意味著，火險的實際價值是以重建物業的成本作為衡量標準。
非常重要的一點是，若您的樓宇涉及僭建或其他違反《建築物條例》的改動（如未經批准打通單位、拆除主力牆、自製開放式廚房等），保險公司有權終止整份保單，並拒絕賠償。香港近年發生的山泥傾瀉事件，也凸顯了僭建物可能導致保單失效的風險，按揭人士務必留意。
選擇一份合適的火險，不僅是履行銀行按揭要求，更是保障您物業資產的重要環節。在眾多火險報價中，除了火險保費，更應仔細比較各保險公司的保障範圍、自負額（墊底費）條款，並審慎評估您的物業狀況，做出明智的投保決策。
