誰能做按揭擔保人？資格、責任與風險你要知

在樓價高企、入息增長追不上樓價的時代，單憑穩定收入並不保證你能成功上車。對不少港人而言，最大難關反而是銀行的「供款與入息比率」（DTI）要求，一旦未能達標，即使儲到首期，按揭申請依然可能被拒。

這時候，尋找「擔保人」協助成為常見選擇。然而，擔保人不只是簽名人，還需要承擔整筆貸款責任的法律角色，一旦借款人無法供樓，擔保人將全數接手還款。究竟誰能成為擔保人？需要同住嗎？又會如何影響自己未來的信貸安排？Invest Brother 將為你拆解所有關鍵細節。

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什麼是按揭擔保人？

擔保人是當借款人（即買家）的財力不足以應付物業按揭時，由一位財富實力較強的人士協助擔保，讓借款人能成功申請按揭。這背後的原理是，一旦借款人未能履行還款責任，擔保人便會承擔整筆貸款的還款責任。值得注意的是，「擔保」的範圍是整筆貸款，而非僅限於借款人未能承擔的部分。

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成為按揭擔保人有何條件？

誰有資格成為按揭擔保人？銀行與香港按揭證券有限公司（HKMC）對此設有明確要求，尤其當涉及高成數按揭及按揭保險申請時，更需符合特定身份與關係限制。

親屬關係要求

• 一般情況（不申請按揭保險）：銀行通常只接受近親作為擔保人，例如父母、兄弟姊妹，部分銀行亦可能接受朋友。申請人需要在申請表上聲明兩者的關係。
• 申請按揭保險（高成數按揭）：香港按揭證券有限公司有嚴格規定，按揭擔保人必須與借款人具備親屬關係（包括未婚夫婦，但須向銀行聲明並可能需提供證明）。若HKMC不接納其親屬關係，則可能拒絕批出按揭保險。

同住要求

有一個常見誤解是：擔保人一定要與借款人同住。實際上是否需要，取決於借款人的收入與債務比例：

• 入息大於總債務：若申請人的每月收入大於每月供款加上其他貸款供款（例如按揭月供 $15,000，月薪 $20,000），則擔保人不須同住。
• 總債務大於入息：若申請人的總債務大於入息（例如按揭月供 $15,000，月薪 $10,000），則擔保人必須同住。

供款與入息比率（DTI）計算

有了按揭擔保人，銀行的供款與入息比率（DTI）計算方式會有所不同。

合併計算原則

借款人及擔保人的入息及負債會被相加，作為一個整體單位計算DTI。例如：

重要提示：

• 若擔保人本身已有按揭貸款，或借款人有其他按揭，舊有按揭供款及相關債務將一併計算到供款負擔中。
• 根據最新的施政報告，即使擔保人或貸款人有其他按揭，DTI 計算時也不會扣減一成，即每月總供款只要不多於入息的 50% 即可通過。

最高按揭成數

• 不申請按揭保險：最高按揭成數為 70%。
• 申請按揭保險：最高可承造 90% 按揭，但可能需要支付較高保費。

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按揭擔保人將面臨的重要責任與潛在風險

成為按揭擔保人，不僅是協助他人置業，更會對自身財務狀況產生深遠影響。

1. 未來置業難度增加

若你已成為他人的擔保人，你日後再購買物業時，銀行在審批你的按揭申請時，會將你所擔保的每月按揭供款全數計入你的 DTI。

例子： 假設你擔保朋友A買樓，每月按揭供款為 $15,000。將來你自己想買樓，月供為 $20,000，銀行會假設你每月總供款為 $35,000（$15,000 + $20,000）來計算 DTI。

2. 信貸評級受影響

若借款人未能準時還款，甚至斷供，擔保人在環聯（TU）的信貸報告將會受到負面影響，這會大大增加日後申請貸款（包括按揭、私人貸款、信用卡等）的難度。

3. 「All Monies」條款風險

多數銀行按揭中都設有「All Monies」條款。這意味著除了所擔保的物業本身，借款人在該銀行所有其他的貸款，包括信用卡、私人貸款、車貸等，擔保人都會自動為其擔保。

4. 甩擔保的限制與程序

想要單方面「甩擔保」並不容易，需要由借款人自行向按揭銀行申請。銀行會重新審視借款人的入息與財務狀況是否足以獨立承擔按揭，若銀行批准，才會正式發出確認信。擔保人的信貸報告通常會在數個月後才反映「甩擔保」的資訊。

重要提示：

• 「甩擔保」不能由擔保人自行提出，必須由借款人向銀行申請。
• 即使成功甩擔保，部分銀行可能設有「擔保責任期」，意味著在一段時間內仍需維持擔保人的責任，這可能會影響前擔保人的按揭申請。
• 若擔保人需要證明已甩擔保以申請新的按揭，需向借款人索取原始的 Facility Letter 和甩擔保後的新 Facility Letter。這些文件銀行不會直接提供給擔保人。

5. 借款人與擔保人的追討次序差異

雖然性質相似，但銀行追討欠款的次序有別。當按揭貸款被拖欠時，銀行會首先向借款人追討，若追討不果，才會向擔保人追討。

6. 年齡對還款期的影響

如果需要申請按揭保險，還款期會參考借款人或擔保人中較年輕者的入息是否足以供樓。若年輕者的入息不足，年長的擔保人可能需要轉為借款人，並需與業主同住，才可利用年輕業主的年齡計算還款期。

擔保人與借款人的抉擇

有時，銀行會允許非業主作為借款人。究竟是做擔保人，還是做借款人更為有利？這需要視乎具體情況和未來規劃。

情景分析：

• 太太申請按揭，先生作借款人，太太只做業主： 未來太太再申請其他按揭時，部分銀行在計算DTI時，可豁免現有物業的供款。但若先生不幸逝世，銀行會要求太太重新進行入息審查，可能影響貸款額。
• 太太申請按揭，太太作借款人，先生作擔保人： 未來太太再置業申請按揭，DTI須計算現有物業的供款。若先生不幸逝世，銀行毋須重新審查太太的入息。部分從事高危行業的人士，可能會傾向選擇做擔保人而非借款人。

為家人擔保前必知三件事

為家人作按揭擔保人是常見情況，但仍需注意以下 3 點：

• 定期查閱信貸紀錄： 建議定期查閱自己的環聯信貸評級，確保所擔保的家人準時還款。
• 索取貸款信副本： 向家人索取貸款信（Facility Letter）副本，證明自己是擔保人身份，以便日後自己申請按揭時可向銀行證明。
• 贖契情況： 若業主供完樓後沒有贖契，擔保人的 mortgage count（現有按揭數目） 將不會解除。若該業主不幸離世，擔保人申請按揭時，需向該擔保物業按揭的銀行申請，銀行可查到擔保物業已供完，並有機會不計算擔保人的 mortgage count。

擔保人並非「簽名人」，應慎重評估財務責任

成為按揭擔保人，是一項重大的財務決定。它雖然能幫助親友成功置業，但同時也伴隨著相當的責任和潛在風險。在作出決定前，務必仔細評估自身財務狀況，充分了解作為擔保人所需承擔的義務，並與借款人充分溝通，確保雙方對未來可能出現的情況有清晰的認知。若有任何疑問，建議尋求專業的意見，以保障自身權益。

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