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2025 年 6 月 25 日
最近更新：2025 年 6 月 25 日
在香港置業從來不易，尤其是面對沉重的首期壓力與按揭成數限制，許多打工仔、打工媽媽都要為「上車」奔波多年仍未如願。即使成功置業，若有意出租物業以增加收入，又往往受限於繁複的按揭規定。不過，2024 年針對高成數按揭出租政策安排有所放寬，為不少業主帶來新契機。在這個充滿變數的樓市中，緊貼政策變化，掌握最新按揭安排，是每個準備置業或出租的業主必修的課題。
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一般而言，高於六成的物業按揭則被視為高成數按揭。過去，銀行在提供自住物業按揭貸款時，必須遵守金管局設定的按揭成數上限。若置業人士需要更高的按揭成數（例如八成或九成按揭），便需透過按揭保險計劃。按揭保險計劃旨在為銀行提供保障，使其在不承受額外風險的情況下，向合資格的借款人提供更高成數的按揭貸款，從而減輕置業人士的首期負擔。
如欲了解最新政策下的按揭成數安排，可參閱：
根據 2024 年《施政報告》的推行，按揭政策迎來重大變革。由 2024 年 10 月 16 日起，住宅及非住宅物業按揭成數統一調整為最高七成，不再區分物業價值、是否首置或自用。同時，供款與入息比率（DTI）上限也劃一為五成。
這項調整意味著，即使物業是用作出租用途，其按揭成數上限亦可高達七成，相比舊有政策中出租物業最高六成（非首置更只有五成）的按揭成數，提供了更大的靈活性。
以下為按揭成數新舊制的對比：
| 物業類型與用途 | 舊按揭成數上限（2024年10月16日前） | 新按揭成數上限（2024年10月16日起） |
| 自住物業（非按保） | 70% （按物業價值不同） | 70% （統一） |
| 出租物業（非按保） | 60% （非首置為50%） | 70% （統一） |
| 高成數按揭（需按保） | 最高90% （需符合條件） | 最高90% （需符合條件） |
備註：高成數按揭（例如九成按揭）仍主要適用於首次置業並作自住用途的申請人，且需透過按揭保險計劃。
雖然統一七成按揭的新政策，確實為出租物業帶來更大靈活性，但對於早前透過按揭保險計劃承造高成數按揭（如九成按揭）的自住業主而言，出租物業仍須符合特定條件。為回應市民實際需要，金管局與香港按證保險公司自 2024 年 8 月 8 日起推出新安排，容許符合資格的業主在特定情況下，經個別審批後合法出租其原本用作自住的高成數按揭物業，打破以往「不可出租」的一刀切限制。
符合以下三種特定情況的業主，可向按證保險公司申請豁免自住要求，將物業出租：
業主如欲出租已承造高成數按揭的物業，必須透過其貸款銀行向香港按證保險公司提出申請，並一併提交所需的證明文件或書面說明。例如：
獲准出租高成數按揭物業的業主，必須嚴格遵守以下承諾：
按證保險公司強調，業主自住要求仍然是按揭保險計劃的主要合資格準則。即使獲得豁免，亦不代表過往的違規行為會被既往不咎。
值得留意的是，即使政策有所放寬，業主如未經批准便擅自將以高成數按揭（包括九成按揭）購入的物業作出租用途，依然屬於嚴重違規行為，後果可大可小：
因此，即使現時已設有豁免機制，業主在出租高成數按揭物業前，仍須先獲按證保險公司正式批准，切勿貿然行事。
隨着按揭政策放寬，置業人士在資金安排及物業用途上獲得更大靈活性。當中，高成數按揭物業的出租新安排，為在特殊情況下需要調整居住計劃的業主，提供了更具彈性的應對空間。在考慮相關安排前，建議先全面審視個人財務狀況，並諮詢專業按揭顧問或銀行意見，確保所有安排合法合規，穩妥把握每一個置業與投資的契機。
