2026新盤按揭深度解析：供應量大增遇上減息週期,樓價走勢與入市策略全分析

2025下半年,香港樓市在經歷「撤辣」初期的成交量反彈後,市場氣氛逐漸由短期的亢奮轉為理性的觀望。近期市場焦點已悄然轉向對2026年的預測,一個充滿矛盾與變數的年份正緩緩拉開序幕。

一方面,數據顯示2026年將迎來香港一手私宅潛在供應量的高峰期,對樓價構成潛在壓力；另一方面,環球宏觀經濟似乎正步入減息週期,有望紓緩長久以來的按揭供款負擔。在這個背景下,部署 2026新盤按揭 的準買家,無疑是站在一個充滿挑戰與機遇的十字路口。

外部數據預示,供應與利率這兩大核心因素,正將香港樓市推向一個關鍵的轉折點。在供應量大增與銀根可能放鬆的雙重影響下,準買家應如何評估 樓價走勢？發展商的定價策略會否出現重大轉變？對於打算利用建築期付款入市的買家而言,又該如何部署才能把握先機？本文將深入剖析 新盤供應量預測 與宏觀金融環境,為您拆解2026年新盤市場的危與機,並提供詳盡的按揭入市策略分析。

2026年樓市前瞻：剖析最新市場背景與新盤供應量

要預測2026年的樓市走向,必須先理解當前的市場格局。經歷了數年的調整期,加上2025年初的政策鬆綁,市場正處於一個微妙的平衡點,而即將到來的龐大供應,正是打破這個平衡的最大變數。

💡 潛在供應量高峰：為何2026年成為市場焦點？

根據多間市場研究機構及政府數據的推算,2025年至2026年是香港未來數年私人住宅供應的關鍵高峰期。市場普遍預計,潛在一手供應量（包括已批出土地可隨時動工、建築中及已落成但未售出的單位）將持續處於高水平,總量可能超過十萬伙。這一數字的背後,是過去幾年政府積極推地,以及發展商加快項目發展週期的結果。當這些項目陸續在2026年竣工並湧入市場,無可避免地會對供求關係產生結構性影響,尤其是在新界西北、啟德等供應重鎮,買家將擁有更多選擇,發展商之間的競爭亦將白熱化。

💡 「撤辣」後續效應與一手市場庫存現況

政府於2025年初全面撤銷住宅物業需求管理措施（俗稱「撤辣」）,確實為市場注入了動力,一手成交量在短期內顯著回升。然而,這次鬆綁更像是一次性的購買力釋放。經過數月的消化,市場上積壓的「貨尾」單位庫存雖然有所下降,但整體存量依然不容忽視。發展商目前正積極減價促銷現樓或臨近落成的貨尾盤,目的就是在2026年的供應洪峰來臨前,盡量回籠資金、減輕庫存壓力。這種策略反映了業界對未來供應壓力的憂慮,也為準買家提供了觀察市場水溫的窗口。

行情走勢分析：影響2026樓價走勢的關鍵因素

在供過於求的預期下,2026年的樓價是否必然下跌？答案並非如此簡單。樓價的最終走向,將是供應、利率及經濟基本面三方角力的結果。

💡 短期驅動因素：發展商定價策略與減價戰可能性

面對龐大的潛在供應,發展商的定價策略將成為短期樓價走勢的決定性因素。可以預見,2026年新盤開價將極度克制,「以量行先」會是主流策略。發展商或會提供更多折扣、回贈及創新的付款辦法,以吸引買家。市場出現局部「減價戰」的可能性相當高,特別是當多個大型新盤在同一區域同期推出時。對於買家而言,這意味著議價能力增強,有機會以更合理的價格入市,但同時也需警惕市場氣氛可能因減價而變得更為審慎。

💡 中期方向預測：供應量、利率走勢與市民購買力的三角關係

從中期來看,樓市將圍繞以下三個核心因素互動發展：

• 供應量：持續高企的供應量將限制樓價的上升空間,並在經濟不景時放大下跌壓力。
• 利率走勢：若美國聯儲局如期開啟減息週期,香港的最優惠利率（P）及銀行同業拆息（H）有望跟隨回落,直接降低市民的供樓負擔,為樓價提供實質支持。
• 市民購買力：香港本地經濟的復甦步伐、失業率及市民的收入增長前景,是決定需求能否承接龐大供應的根本。若經濟向好,購買力足以消化新增單位,樓價便能企穩。

宏觀金融與政策因素如何影響新盤按揭

除了市場供求,宏觀金融環境與政府政策同樣是影響2026新盤按揭市場不可忽視的力量。特別是利率的走向,直接牽動著每一位準業主的錢包。

💡 美國減息週期對香港H按及P按的實質影響

在聯繫匯率制度下,香港的利率走勢與美國息息相關。市場普遍預期,美國聯儲局最快可能在2025年底或2026年初啟動減息。一旦進入減息週期,對香港按揭市場的影響主要體現在兩方面：

1. H按（HIBOR-based Mortgage）利率下降：香港銀行同業拆息（HIBOR）對美國利率變動最為敏感。減息將帶動HIBOR回落,使用H按計劃的供樓人士,其每月供款將即時減少,大大減輕供樓壓力。
2. P按（Prime Rate-based Mortgage）及鎖息上限（Cap Rate）有望下調：雖然最優惠利率（P）的調整相對滯後,但在持續的減息環境下,本地銀行亦有機會跟隨下調P按利率。更重要的是,目前H按計劃的「鎖息上限」通常與P按掛鉤,P的下調意味著即使未來HIBOR波動,供樓利率的上限也會降低,為業主提供更大的保障。

想了解更多H按與P按的分別及如何選擇？不妨閱讀 美國貨幣政策如何影響香港按揭？從聯儲局縮表影響到HIBOR走勢全解析,了解利率變動如何影響你的決策。

💡 政府房屋政策與土地供應的長遠佈局

從長遠來看,特區政府維持土地及房屋穩定供應的決心不變。《長遠房屋策略》的目標清晰,未來十年的公私營房屋供應量已有明確規劃。這意味著2026年的供應高峰並非單一事件,市場需要適應一個供應相對充裕的新常態。對於投資者而言,這代表著樓價在未來數年大幅飆升的機會減低；對於自住用家來說,則意味著有更多時間和選擇去物色心儀的安樂窩。

2026新盤按揭的潛在風險與機會

綜合以上分析,2026年的新盤市場是個典型的「危」與「機」並存的格局。準買家在做決策前,必須清晰評估當中的風險與機會。

💡 風險點：經濟下行與供應過剩夾擊下的樓價壓力

最大的風險在於,如果全球及本地經濟復甦乏力,甚至出現衰退,而美國減息的步伐又慢過預期,樓市將會面臨「供應過剩」與「需求疲弱」的雙重夾擊。在這種情況下,樓價可能出現較顯著的調整壓力。特別是對於選擇了高成數按揭、財務狀況較為緊絀的買家,一旦樓價下跌,便可能面臨負資產的風險。

💡 機會點：「建期」上會優勢與潛在的「執平貨」時機

機會則在於,2026年極有可能是一個「買家市場」。

• 「建期」上會的利率優勢：購買樓花時選擇「建築期付款」（建期）,意味著買家只需先付首期,待物業於2026年臨近落成時才正式申請按揭。這讓買家有機會享受到屆時可能已經降低的按揭利率,變相鎖定今天的樓價,享受未來的低息環境。
• 「執平貨」時機：發展商為求去貨,或會在定價上提供吸引的折讓,甚至劈價促銷。對於資金充裕、做好功課的買家,2026年或許是近年難得的「執平貨」窗口,可以更從容地比較不同樓盤的質素與價格,作出最有利的選擇。

要了解更多關於市場的宏觀分析,可以參考 施羅德投資關於聯儲局減息的經濟洞察,獲取專業的金融市場觀點。

總結：準買家應如何部署？

總括而言,2026年的香港新盤市場將是考驗買家智慧與耐性的一年。海量的潛在供應為樓價帶來下行壓力,而期待中的減息週期則為市場提供喘息空間。這場多空力量的博弈,結果難料,但對準買家而言,不變的應對之道是回歸基本,審慎決策。

建議準買家在2025年下半年密切留意市場動態,包括發展商的推盤節奏與定價策略、美國聯儲局的議息結果與市場預期變化,以及香港本地的經濟數據。更重要的是,必須嚴格評估自身的財務承擔能力,切勿過度借貸。無論市場如何波動,確保自己有足夠的緩衝能力應對潛在風險,方為上策。對於有實力的用家而言,2026年或許是實現置業夢想的好時機,但前提是必須做好周全的準備和理性的判斷。

常見問題 (FAQ)

1. 2026年利率預計會跌幾多？對新盤按揭供款影響大唔大？

市場預測分歧,但主流觀點認為若美國開啟減息週期,2026年全年聯邦基金利率可能累計下調0.5厘至1厘。假設香港利率全面跟隨,以一筆HK$500萬的30年期按揭貸款為例,利率每下降0.5厘,每月供款大約可減少約HK$1,400,一年便可節省超過HK$16,800。影響相當顯著,能實質提升市民的負擔能力。

2. 面對大量新盤供應,2026年係咪一個好嘅上車時機？

這是一個相對的問題,取決於個人需求與風險承受能力。對於自住買家,2026年供應多、選擇多,發展商或會減價促銷,確實可能提供一個較好的「上車」或換樓時機。但投資者則需謹慎,因為供應壓力可能限制短期樓價升幅。關鍵在於,無論何時入市,都應以個人負擔能力為首要考慮,並做好樓價短期可能波動的心理準備。

3. 買2026年樓花,應該點樣選擇「建期」同「即供」付款計劃？

選擇哪種付款計劃,主要視乎你對後市的預期和個人現金流狀況：

• 建築期付款（建期）：適合看好未來利率會下跌,且希望延後按揭申請的買家。優點是前期資金壓力較小,可享受未來低息環境。缺點是發展商提供的折扣通常較少,且物業落成時銀行估價若不足,需補回差價。
• 即供付款：適合現金流充裕,並希望鎖定較大樓價折扣的買家。優點是折扣最多,可即時將單位出租（如適用）。缺點是需立即申請按揭並開始供款,要自行承擔未來一至兩年內的利率波動風險。

總括而言,若你對2026年減息充滿信心,「建期」會是較理想的選擇；若你想鎖定最大優惠,且不介意短期利息支出,「即供」則更具吸引力。