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2025 年 12 月 26 日
對於許多香港人而言,「上車」置業不僅是安居樂業的夢想,更是實現資產增值的重要階梯。然而,面對高昂的樓價,傳統的買樓收租模式是否仍是唯一的出路？近年,一種更靈活、入場門檻更低的香港房產投資方式——房地產投資信託基金（REITs）——逐漸受到市場關注。對於投資新手來說,究竟應選擇親力親為做個收租業主,還是輕鬆買入REITs做個「雲端包租公」？
這篇文章將為您提供一個全面的新手指南,不僅深入剖析2025至2026年的香港樓市前景,還會為您詳細拆解「買樓收租」與「投資REITs」這兩大策略的流程、成本、回報與風險,助您在複雜的房地產市場中,找到最適合自己的投資路徑。
香港樓市經歷了數年的調整,隨著2024年政府全面「撤辣」,加上市場預期美國聯儲局可能在2025年底至2026年進入減息週期,市場氣氛有所轉變。考慮進行香港房產投資前,了解宏觀環境至關重要。
根據差餉物業估價署及多家大行報告,香港樓市正處於一個轉折點。雖然2025年樓價預計將維持平穩或有輕微波動,但高盛等投資銀行預測,隨著潛在的減息周期展開,2026至2027年樓價有望累計上升超過10%。租務市場方面,由於專才持續流入,租金回報率已呈現穩步上揚的趨勢,為收租業主提供了更穩健的現金流。
從長遠來看,香港土地供應有限,而人口和經濟活動相對集中,這為房地產提供了堅實的底層價值。優質地段的物業不僅是有效的抗通脹工具,其稀有性更賦予了強大的資產增值潛力。將房地產納入投資組合,有助於分散風險,並捕捉經濟增長帶來的紅利。
「房地產不能丟失或被盜,也無法被帶走。只要用心管理,它就是世界上最安全的投資。」——富蘭克林·羅斯福
儘管前景看好,但投資香港房地產並非全無風險。投資者必須留意以下幾點：
買樓收租是香港最傳統的房產投資方式,它提供穩定的租金現金流和潛在的物業升值回報。然而,過程相對複雜,涉及資金、法律及管理等多方面考量。
要成為一個成功的收租業主,可遵循以下六個關鍵步驟：
想了解更多關於按揭的細節？可以參考我們的按揭資訊文章,獲取更全面的資訊。
買樓收租的成本遠不止樓價本身。精明的投資者必須仔細計算各項開支,才能準確評估回報。以下是主要的成本構成及回報計算方式：
| 成本項目 | 描述 | 約佔樓價/費用 |
|---|---|---|
| 首期 | 樓價減去按揭貸款的部分,是最大筆的初始開支。 | 樓價的30% – 50%（視乎樓價及按揭成數） |
| 從價印花稅 (AVD) | 購買住宅物業需向政府繳納的稅項。 | $100 至樓價的4.25%（視乎樓價） |
| 律師費 | 處理法律文件及樓契轉名的費用。 | 約 HK$5,000 – HK$15,000 |
| 地產代理佣金 | 若經由代理成交,需支付的服務費。 | 通常為樓價的1% |
| 按揭相關費用 | 包括按揭保險費（如適用）及銀行手續費。 | 各銀行收費不一 |
| 持續性開支 | 差餉、地租、管理費、物業稅及維修保養費用。 | 每年約為租金收入的15%-25% |
租金回報率計算方法：
一般而言,香港住宅的表面租金回報率約在2.5%至3.5%之間。投資者應著眼於實際回報率,才能更真實地反映投資效益。
要提升回報,選擇具升值潛力的物業至關重要。以下三大準則可作參考：
如果覺得買樓收租的資金要求太高、管理太繁瑣,那麼REITs可能是您的理想選擇。REITs讓您能以低至數千元的資金,間接投資於一籃子優質物業,如大型商場、甲級寫字樓或酒店。
REITs（Real Estate Investment Trusts）是一種在證券交易所上市的基金,它擁有並營運可產生收入的房地產。根據香港法規,REITs必須將其不少於90%的除稅後淨收入以股息形式分派給投資者,因此具備穩定的派息特性。
| 比較維度 | 買樓收租 | 投資REITs |
|---|---|---|
| 入場資金 | 高（數百萬至千萬港元） | 低（數千港元） |
| 資產流動性 | 低,買賣需時較長 | 高,可隨時在交易所買賣 |
| 分散風險 | 集中於單一物業 | 分散於多個物業組合 |
| 管理投入 | 高,需親自處理租務、維修等 | 低,由專業基金經理管理 |
| 穩定收入 | 租金收入（可能有空置期） | 股息收入（相對穩定） |
| 交易成本 | 高（印花稅、佣金、律師費） | 低（證券交易佣金及費用） |
香港交易所上市多隻優質REITs,涵蓋不同類型的物業資產。投資者可按自己的偏好及市場判斷作出選擇。以下是幾隻具代表性的REITs：
投資REITs的過程非常簡單,與買賣一般股票無異：
一個低佣金、功能全面的證券戶口能助您節省成本。不妨參考我們的股票戶口比較指南,尋找最適合您的平台。
總括而言,「買樓收租」與「投資REITs」是兩種截然不同的香港房產投資策略。傳統買樓收租能帶來更真實的「業主」體驗和更高的自主權,回報潛力也可能更大（尤其計及資產升值）,但同時伴隨著高昂的入場費、繁瑣的管理和較低的流動性。
另一方面,REITs提供了一個「輕量級」的替代方案,它入場門檻極低、交易方便、風險高度分散,並且能提供穩定的現金流,尤其適合資金有限、希望節省時間,或追求純粹財務回報的投資新手。
最終的選擇並無絕對的對錯,關鍵在於投資者自身的財務狀況、風險承受能力、投資目標以及願意投入的時間精力。在做決定前,務必做足功課,全面評估,方能踏出穩健的投資第一步。
根據香港金融管理局的指引,以投資為目的的住宅物業（即非自住）,最高按揭成數一般為樓價的五成。換言之,您至少需要準備樓價50%的資金作為首期,另加約樓價5%-8%的資金以支付印花稅、律師費及佣金等雜項開支。
可以。非香港永久性居民同樣可以在香港購買物業。自2024年政府撤銷所有辣招稅後,非永久居民購買物業所需繳付的印花稅已與本地永久居民看齊,大大降低了外地投資者的置業成本。
REITs的風險相對直接投資單一物業為低,因為其風險已分散至整個物業組合。然而,其價格仍會受股市氣氛、利率變動及宏觀經濟影響而波動。至於股息,由於REITs的收入主要來自租金,而租約通常是中長期的,因此股息相對一般股票穩定。但若遇上經濟衰退導致出租率下降或租金下調,派息亦可能減少。
不一定。買樓收租的潛在總回報（租金+物業升值）可能很高,但亦可能因樓價下跌而錄得虧損。REITs的總回報則來自股息及價格增長,表現視乎其資產管理能力及市場狀況。在某些市場週期,REITs的總回報可能跑贏實體樓,反之亦然。投資者應考慮「風險調整後回報」,而非單純比較表面數字。
*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。
