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2025 年 12 月 23 日
經歷了幾年的波動,香港樓市在政府全面「撤辣」後迎來了新的局面。成交量一度活躍,但樓價前景依然撲朔迷離,市場充滿了機遇與挑戰。對於潛在買家和投資者而言,「現在是否入市好時機？」、「2026年樓價會升定跌？」等問題成為了最關心的焦點。本文將為您提供一個全面的香港樓市走勢分析,結合最新的數據指標、權威機構的香港樓市預測,深入探討影響香港樓市前景的各項因素,助您在複雜的市場環境中做出明智決策。
要掌握香港樓市的脈搏,中原城市領先指數 (CCL) 無疑是最具公信力的參考指標之一。CCL根據中原地產的實際成交數據編制,每週公佈,能及時反映二手私人住宅市場的價格變動。了解其最新動態,是分析樓市走勢的第一步。
截至2026年第一季末,CCL在經歷了年初的短暫反彈後,整體於 145點至148點 之間窄幅上落。這反映出市場在撤辣的利好消息被消化後,買賣雙方的態度漸趨審慎,樓價缺乏明確的單邊上升或下跌動力,進入了拉鋸和盤整階段。
| 指數類型 | 最新報價 (點) | 按月變化 | 按季變化 |
|---|---|---|---|
| 中原城市領先指數 (CCL) | 146.88 | +0.5% | +1.2% |
| 大型屋苑領先指數 (CCL Mass) | 147.50 | +0.4% | +1.1% |
| 中小型單位指數 | 146.50 | +0.6% | +1.3% |
| 大型單位指數 | 150.10 | +0.2% | +0.9% |
從分區數據來看,各區表現略有差異：
總體而言,CCL數據顯示當前樓市正處於一個「量穩價盤」的階段。成交量因撤辣而保持在相對健康的水平,但龐大的待售盤源和買家的觀望情緒,限制了樓價的上升空間。
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展望2026年餘下時間,香港樓市前景將由多個宏觀因素交織而成。準買家在做決策前,必須對這些關鍵力量有清晰的認識。
香港的利率政策與美國息息相關。市場普遍預期美國聯儲局將在2026年下半年啟動減息週期,但減息的時機和幅度仍存在不確定性。一旦美國減息,香港銀行同業拆息（HIBOR）有望回落,從而減輕供樓人士的按揭負擔,刺激入市意欲。然而,即使減息,香港銀行是否會立即跟隨下調最優惠利率（Prime Rate）,以及下調的幅度,仍是未知之數。潛在買家應密切關注美國的通脹數據及聯儲局議息結果,這將是影響樓市氣氛的關鍵「晴雨錶」。
2024年初政府全面撤銷所有住宅物業需求管理措施（俗稱「撤辣」）,無疑是近年樓市最重要的政策轉向。此舉成功釋放了積壓已久的購買力,尤其吸引了投資者和內地買家重返市場,令一、二手成交量在短期內顯著回升。然而,政策的藥效正在逐步減退。市場需要關注的是,成交量能否在沒有政策刺激下持續活躍。長遠來看,撤辣的影響是讓市場回歸基本面,樓價最終仍取決於經濟和供求關係。
供應是影響樓價的另一核心因素。目前,香港發展商手上仍持有大量已落成但未售出的一手單位（俗稱「貨尾」）,加上未來幾年潛在的新盤供應量,市場整體供應依然充裕。這意味著發展商之間的競爭將非常激烈,定價策略會趨向保守,甚至會以折讓價推盤,這對二手樓價構成了直接的壓力。買家在選擇新盤時,將有更多的選擇和更大的議價空間。
樓市與本地經濟唇齒相依。香港的GDP增長、失業率以及股市表現,都會影響市民的收入預期和置業信心。恒生指數的表現尤其關鍵,因為股市的「財富效應」會直接影響市民的資產狀況和入市能力。若2026年香港經濟能穩步復甦,股市持續向好,將為樓市提供堅實的承托力；反之,若經濟前景不明朗,則會抑制市民的置業需求。
「樓市的短期走勢看政策與情緒,中期看利率與供應,長期則回歸經濟基本面。」在2026年,這三大週期的因素正在同時角力,構成了當前複雜的市場格局。
面對眾多不確定性,參考專業機構的分析有助我們更客觀地判斷香港樓市預測。以下整理了多家國際投資銀行和本地主要地產代理的最新觀點,供讀者參考。
| 機構名稱 | 2026年樓價預測 | 核心觀點摘要 |
|---|---|---|
| 高盛 (Goldman Sachs) | 全年升約 5% | 預期美國下半年減息,HIBOR回落將改善市民負擔能力；內地經濟回穩有利香港。 |
| 摩根士丹利 (Morgan Stanley) | 全年持平 (0% 至 -3%) | 認為樓市已見底,但一手樓供應量龐大,限制樓價上升動力,預期樓價將呈「L型」走勢。 |
| 摩根大通 (JP Morgan) | 全年升 3% 至 5% | 看好港股表現帶來的財富效應,加上專才流入帶動租務市場,為樓價提供支持。 |
| 中原地產 | 全年升 5% | 撤辣後市場信心恢復,減息預期明確,預計樓價將在波動中溫和向上。 |
| 美聯物業 | 全年升 5% 至 8% | 態度相對樂觀,認為經濟復甦及專才計劃帶來的剛性需求,足以抵銷供應壓力。 |
綜合來看,市場主流觀點認為香港樓價在2026年已基本見底,大幅下跌的空間有限。分歧主要在於上升的幅度,樂觀者看好減息和經濟復甦的正面影響,而審慎者則更關注龐大供應量帶來的壓力。
總括而言,2026年的香港樓市正處於一個轉折與平衡的關鍵時期。一方面,撤辣政策為市場注入了流動性,而潛在的減息週期則有望降低置業成本,這些都是支持樓市的利好因素。另一方面,創紀錄的一手樓庫存、未來持續的房屋供應以及尚待鞏固的宏觀經濟,則構成了樓價上行的阻力。對於準買家來說,這既不是一個可以盲目追高的牛市,也非一個需要恐慌性拋售的熊市。市場的波動性為有準備的買家提供了機會,但同時也要求買家對自身的財務狀況、風險承受能力以及置業需求有更清晰的評估。在做出任何決定之前,建議多作資料搜集,比較不同選擇,並尋求專業意見。
綜合各大機構預測,市場普遍認為樓價已見底,大幅下跌可能性較低。主流預測為「平穩」或「溫和上升」,預計全年波幅在-3%至+8%之間。最終走勢取決於減息時機、供應消化速度和本地經濟復甦力度。
這沒有絕對答案,取決於個人情況。從市場角度看,目前議價空間較大,選擇較多,且利率有望見頂回落,對有實際自住需求的買家而言,是一個可以積極物色心儀單位的時機。但投資者則需更審慎評估租金回報率及未來樓價升值潛力,並注意供應量帶來的風險。
長遠來看,撤辣使樓市回歸由基本因素主導的健康狀態,減少了政策干預的扭曲。這有助於樓市根據真實的供求關係和經濟狀況進行自我調節。健康的市場流轉對整個經濟體系是正面的,但這也意味著樓價的波動將更直接地反映經濟的起伏。
會的。發展商為求去貨而採取具競爭力的定價策略,會直接搶走二手市場的客源。尤其在同一區域內,如果新盤的「折實價」與周邊樓齡較新的二手屋苑相若,甚至更低,二手業主將面臨巨大的減價壓力。因此,追蹤新盤定價是判斷區域樓價走勢的重要參考。
