【2025負資產危機】樓價下跌觸發Call Loan？銀行機制與自保對策全解析

在香港樓市波動下，負資產與 Call Loan 已成為業主與投資者最關注的風險。當樓價下跌，資產貶值，最令人擔憂的莫過於銀行突然發出 Call Loan 通知，要求補倉或還款。然而，負資產並不等同必定被 Call Loan，銀行並非在所有情況下都會採取行動。究竟銀行在什麼條件下才會真正 Call Loan？業主又該如何降低風險，避免陷入財務困境？Invest Brother 將為您深入解析 Call Loan 與負資產的關聯、成因、潛在風險及應對策略，並結合香港樓市實況，提供實用建議，助您穩妥應對市場變局。

負資產是什麼意思？

負資產的定義，是指當一個物業的市場價值低於業主尚未償還的貸款金額時，該物業便會成為負資產。換句話說，當業主的貸款金額超過物業的市場價值，即便將物業賣掉，所得金額也無法償還所有的貸款，從而使業主陷入財務困境。

香港負資產現狀

根據金管局公布的最新數據，截至 2024 年第四季度，香港負資產的數量為 38,389 宗，略有下降，相比第三季度減少了 5.7%。負資產貸款金額也輕微下降至 1,951 億元，顯示出樓市有些回穩跡象。然而，儘管負資產的數字有所減少，但問題依然存在，且無抵押貸款部分達 145 億元，顯示風險依舊。

負資產包括哪些？

負資產的範疇並不僅限於住宅物業，還包括商業物業及其他類型的資產。以下是三種常見的負資產情況：

1、住宅物業負資產

這是最常見的負資產情形。當樓市價格下跌時，住宅物業的市場價值可能會低於業主所負擔的貸款金額，導致業主無法償還剩餘的貸款，從而陷入負資產狀況。

2、商業物業負資產 

相比住宅物業，商業物業的價值波動通常更大。在經濟不景氣或市場需求減少的情況下，商業物業的價值容易下跌，這使得業主在無法償還貸款時也會面臨負資產的風險。

3、其他資產負資產 

除了物業外，企業或個人投資的其他資產，如設備、車輛等，也可能出現負資產情況。當這些資產的市場價值低於借款金額時，借款人也會面臨負資產的風險。

如何計算負資產？

負資產計算公式： 負資產=物業市值−尚欠貸款額負資產

舉例來說： 假設某業主購入了一套價值 700 萬港元的物業，並向銀行貸款 420 萬港元（即六成按揭）。如果樓市出現回調，該物業的市場價值下跌至 400 萬港元，這時業主便處於負資產的情況，因為物業價值（ 400 萬港元）低於尚欠貸款額（420 萬港元），負資產金額為 20 萬元（420萬 – 400萬 = -20萬）。

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為何會造成負資產？

負資產的出現，通常與香港樓市的價格波動和經濟狀況有關。當樓市價格急劇回落時，物業價值可能會低於尚欠的貸款金額，導致業主處於負資產的狀態。

1、樓價急速下跌

香港樓市的價格波動會受到宏觀經濟、政策調控等多重因素的影響。一旦樓市發生急劇調整，業主的物業價值可能大幅下跌，低於貸款金額，從而進入負資產狀況。

2、高槓桿借貸

高成數按揭是負資產的高風險因素之一。在香港，很多業主為了提高購房能力，選擇較高的按揭成數，甚至可能借取達到九成或九成半的按揭。如果樓市發生價格回調，高槓桿借貸的業主容易陷入負資產困境。

Call Loan是什麼？

Call Loan（可收回貸款）是指一種短期貸款，借款人可以根據需求隨時借款，並且銀行或金融機構在某些情況下可以要求借款人提前償還貸款。通常在物業價值低於貸款額時，為了減少風險，銀行會啟動 Call Loan，要求業主提前償還貸款。

Call Loan的特點：

• 靈活性高：Call Loan 具有高度靈活性，借款人可以隨時償還，且無需按照固定的還款計劃。
• 利率波動大：由於市場利率的不穩定，Call Loan 的利率可能會大幅波動。
• 償還壓力大：貸款機構可以隨時要求提前償還貸款，這對借款人來說是一種潛在的風險。

銀行Call Loan原因解析

常見的 Call Loan 情況包括以下幾種：

1、持續拖欠還款

若貸款人因失業或財務困難，長期未能按時供款（例如連續三個月以上未供款），銀行便可能視為還款風險增高，而主動啟動 Call Loan 程序。

2、銀行戶口異常

每間銀行均設有 AML（反洗錢）部門，專責監察可疑資金流動。若銀行懷疑客戶戶口涉及洗黑錢活動，或因經營小生意而頻繁有大量現金流入流出，違反銀行規定，銀行便可能立即要求提前清還貸款，甚至關閉戶口。

3、違反按揭用途（「偷雞出租」）

業主申請高成數按揭後，若未遵守按揭合約中自住用途的規定，而秘密出租物業，一旦被銀行查獲且未及時更正，則極可能引致 Call Loan。

4、涉及其他債務

根據按揭契約中的「all monies」條款，若客戶在該銀行尚有其他貸款（例如信用卡欠款、私人貸款、孖展股票被斬倉等），銀行有權以抵押物業償還這些債務。此外，若貸款人向其他財務公司申請二按，並登記 TU（信貸資料庫）的相關記錄，銀行獲知後亦可能主動 Call Loan 或調高利率。

如何避免負資產和Call Loan？

為了避免成為負資產的受害者並減少被 Call Loan  的風險，業主應採取一些必要的措施：

1、降低借貸成數：

• 預防負資產最直接的方法是減少高槓桿借貸。選擇較低的按揭成數可以有效降低負資產風險。在市場波動時，較低的借貸比例會讓業主擁有更多的財務靈活性。
• 避免過度依賴按揭貸款，計劃支付足夠的首期，這樣即使樓市下跌，業主也能夠應對可能的損失。

2、定期還款，保持良好信用紀錄：

• 無論市場如何波動，保持良好的還款紀律至關重要。定期還款可以減少負資產的風險，也能避免因遲還或違約而觸發 Call Loan。

3、建立後備資金：

• 積累應急資金是應對樓市波動或突發財務困境的重要措施。業主應定期儲蓄，並建立至少數個月的生活費或貸款還款儲備，以應對可能出現的經濟困境。

4、分散投資，降低風險：

• 業主應考慮多元化投資策略，將資金分散到不同類型的資產上，而不是過於依賴物業。這樣可以降低對樓市波動的依賴，減少風險。

面對Call Loan如何應對

如果業主已經面臨 Call Loan 的風險，則可以考慮以下應對策略：

• 與銀行協商：如果遇到償還壓力，可以嘗試與銀行商議延長償還期限或調整貸款條件，減輕短期內的償還壓力。
• 尋求再融資：如果市場回穩，可以考慮尋求更有利條件的再融資方案，將高利貸款轉為低利貸款，從而減輕財務負擔。

結語

在樓市中，負資產與 Call Loan 的風險對業主和投資者來說是一個不可忽視的問題。了解負資產的成因、計算方法以及如何預防 Call Loan ，對每位樓市參與者至關重要。透過謹慎的財務規劃、適當的借貸比例和良好的償債紀律，業主可大大降低進入負資產狀態的風險，並在市場波動中保持財務穩定。