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2025 年 11 月 10 日
近年,香港人對海外物業的興趣日益濃厚。無論是為了分散投資、移居準備,還是為子女升學鋪路,海外置業已成為一個重要的理財選項。然而,面對陌生的市場法規、繁複的稅項及潛在的投資風險,不少人感到卻步。本文將為您提供一個全面的海外置業流程指南,從前期準備、揀樓、申請按揭,到焦點市場如英國物業投資的深入分析,助您掌握關鍵資訊,避開常見陷阱,穩健地踏出成為海外業主的第一步。
在決定投資海外物業前,必須先進行理性的評估,權衡當中的優點與潛在風險。這並非一個「穩賺不賠」的投資,而是一個需要周詳計劃的財務決策。
「不要將所有雞蛋放在同一個籃子裡」是投資的基本原則。當本地房地產市場面臨政策調整、經濟週期性波動或不明朗因素時,持有多元化的海外資產,可以有效對沖單一市場的風險。不同國家的樓市週期各異,透過全球佈局,有機會在一個市場調整時,從另一個市場的增長中獲利,從而穩定整個投資組合的表現。
相較於香港,不少海外城市的物業入場門檻較低,但租金回報率卻可能更高。例如,在英國的一些主要城市,學生和年輕專才的租務需求強勁,為業主帶來穩定的現金流。此外,若選擇具備經濟增長潛力、人口持續流入的地區,長遠而言,物業本身亦有可觀的升值潛力,實現「財息兼收」的目標。
投資海外物業的潛在回報吸引,但其風險亦不容忽視。以下是三個最需要警惕的「伏位」：
掌握清晰的流程是成功置業的關鍵。以下五個步驟,助您按部就班,實現海外業主夢。
首先,清晰評估自身的財務狀況,確定可動用的首期資金、每月供款能力,以及能承擔的律師費、稅項等雜費。然後,根據您的投資目標（自住、出租、升值）和預算,篩選合適的國家和城市。熱門選擇包括英國、澳洲、加拿大、泰國等。研究不同地區的經濟前景、人口增長、基建發展及樓市走勢,是鎖定目標的第一步。
一個專業可靠的團隊能為您省卻不少煩惱。建議選擇在香港和當地均設有辦事處、信譽良好的大型物業代理。他們不但能提供樓盤資訊,更能協助處理後續事宜。同時,必須聘請一位獨立的、代表您利益的當地執業律師。律師會為您審核買賣合約、查核業權,確保交易合法合規,保障您的權益。
香港有多間銀行提供海外物業按揭服務,例如匯豐銀行、中國銀行等。一般而言,申請人需要提供以下文件：
銀行會根據您的信貸紀錄、還款能力及物業估價來審批按揭,俗稱「壓力測試」。海外物業的按揭成數一般較本地物業為低,普遍介乎五成至七成,投資者需準備較充裕的首期資金。
對香港人申請海外物業按揭的細節感興趣？可以參考我們的資訊中心,了解更多關於不同國家的按揭要求及銀行選擇：【海外物業投資終極指南】英國買樓收租vs泰國樓市前景,成本回報一篇看懂！
選定心儀物業並獲按揭預先批核後,便需支付臨時訂金（Reservation Fee）以鎖定單位。隨後,律師會介入處理合約,您需要在指定時間內簽署正式合約並支付樓價的10%至20%作為首期訂金。尾數則會在物業成交（Completion）時,由銀行發放按揭貸款,加上您自備的資金一併支付給賣家。此階段亦需繳付相關稅項,如英國的印花稅。
物業成交日,您便會正式成為業主並取得鑰匙。若物業用作出租,建議委託當地的物業管理公司處理招租、篩選租客、收取租金及維修等事宜。雖然需支付管理費（一般為租金的8-15%）,但能大大減輕您作為海外業主的管理負擔,確保物業得到妥善照顧。
英國,特別是倫敦和曼徹斯特等城市,一直是香港人投資海外物業的熱門地點。其穩定的法律制度、高質素的教育及強勁的租務市場,均是吸引投資者的主要原因。
倫敦作為國際金融中心,樓價雖然高昂,但抗跌力強,是資金的避風港。而曼徹斯特、伯明翰等「第二梯隊」城市,近年受惠於政府的基建投資（如高鐵HS2）和大型企業進駐,經濟增長迅速,年輕人口不斷增加,帶動住宅需求,樓價升值潛力及租金回報率被看高一線,成為投資者的焦點。
想獲得更深入的英國樓市分析？不妨閱讀我們的專題文章,了解專家對未來市場走勢的看法：【海外物業投資終極指南】英國買樓收租vs泰國樓市前景,成本回報一篇看懂！
稅務是英國置業最重要的成本之一。海外買家需要特別留意以下兩大稅項：
| 稅項種類 | 簡要說明 |
|---|---|
| 印花稅土地稅 (Stamp Duty Land Tax, SDLT) | 在物業成交時繳付。稅率按樓價以階梯式計算。作為海外買家,您需要在基本稅率之上,額外繳付2%的附加費。如果這是您在全球的第二套或以上物業,還需再加3%的附加費。 |
| 資產增值稅 (Capital Gains Tax, CGT) | 在您將來出售物業時,若物業有升值,需就利潤部分繳納資產增值稅。稅率視乎您的個人入息稅階而定。 |
| 租金收入稅 (Income Tax on Rental Income) | 您在英國的租金收入,扣除利息、維修等可抵扣開支後,需按英國的個人入息稅率繳稅。 |
有關最新的稅率和規定,建議參考英國政府官方網站的權威資訊。
以投資出租為目的申請的按揭稱為「Buy-to-Let Mortgage」。銀行審批時,除了考慮您的個人財務狀況,更會嚴格評估物業的預計租金收入。一般要求預計的月租金,必須達到按揭月供款的125%至145%或以上,以確保即使在利率上升或有短暫空置期時,仍有足夠的緩衝。此外,部分英國本地銀行對純海外投資者的按揭申請要求較嚴格,透過在香港設有分行的國際性銀行申請,流程或會較為順暢。
總括而言,投資海外物業是一個潛力與挑戰並存的決定。只要做足功課,清晰了解整個海外置業流程,理性評估海外物業投資風險,並在關鍵環節尋求專業人士（如律師、稅務顧問和物業代理）的協助,便能大大提高投資的成功率。從設定預算、揀選市場,到處理繁複的海外物業按揭和稅務,每一步都穩紮穩打,才能真正享受作為環球業主所帶來的好處和回報。
香港不少大型銀行均提供海外物業按揭服務,特別是那些在全球多個國家設有業務的國際性銀行。常見的選擇包括：匯豐銀行 (HSBC)、渣打銀行 (Standard Chartered)、中國銀行 (香港) (Bank of China Hong Kong) 以及東亞銀行 (BEA) 等。建議直接向各銀行查詢其最新的按揭計劃、利率及覆蓋的國家範圍。
購買樓花的最大風險是「爛尾」,即發展商因財政問題無法完成項目。其他風險還包括：建築質素與預期不符、延期交樓導致錯失租務旺季或產生額外開支。為降低風險,應選擇規模大、信譽良好的知名發展商,並透過律師仔細審核合約中關於延期交樓的賠償條款。
這筆費用因國家和地區而異,但可以預算為樓價的5%至10%作為額外成本。主要包括：律師費、物業測量費、按揭申請及評估費、政府登記費及可能的物業代理佣金（部分新盤由發展商支付）。在制定預算時,務必將這些「隱藏成本」計算在內。
一般而言,您需要在物業所在地,就租金收入繳納當地的入息稅。香港與多個國家簽訂了「雙重課稅協定」,這意味著您在海外已繳納的稅款,通常可以在香港的報稅中獲得抵免,避免同一筆收入被兩地重複徵稅。但具體操作複雜,強烈建議諮詢熟悉兩地稅務的專業會計師。
這是英國獨特的業權制度。永久業權 (Freehold) 指您同時擁有建築物及其所在的土地,擁有完全的自主權,常見於獨立屋。租賃業權 (Leasehold) 指您只擁有建築物本身,土地則向地主租借,租期可長達99年、125年甚至999年。分層單位（Apartment/Flat）幾乎都是租賃業權。Leasehold業主需每年向地主支付地租（Ground Rent）和物業管理費（Service Charge）,在進行大型改動時或需徵得地主同意。
*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。
