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2025 年 12 月 5 日
近年,越來越多香港人放眼全球,選擇投資海外物業作收租或長線增值之用。然而,隨之而來的稅務問題卻常常令人頭痛不已。究竟在英國買樓收租,租金收入是否需要在香港報稅？出售加拿大物業的利潤,又牽涉哪些稅務責任？這些都是投資者必須釐清的關鍵問題。若處理不當,不但可能面臨罰款,更有可能陷入被雙重徵稅的困境。
這篇全面的海外物業報稅攻略,將為您一一拆解香港人持有海外物業時最常見的稅務迷思。我們將深入探討香港的「地域來源徵稅原則」,並詳細剖析英國、加拿大、澳洲等熱門投資國家的具體稅務要求,助您清晰掌握兩地的報稅責任,合法地規劃稅務,避免不必要的損失。
這是所有海外業主最核心的疑問。答案的關鍵,在於理解香港獨特的稅務制度。與許多國家（如美國）實行全球徵稅不同,香港採用的是「地域來源徵稅原則」（Territorial Source Principle of Taxation）,這是判斷海外收入是否需要在港課稅的黃金法則。
「地域來源徵稅原則」簡單來說,就是只有在香港產生或得自香港的利潤,才需要在香港課稅。如果一項收入的來源地並非香港,那麼即使這筆錢最終匯入了香港的銀行戶口,也無需在香港繳納利得稅或薪俸稅。這個原則是香港作為國際金融中心的基石之一,對海外投資者極具吸引力。
根據香港法例,確定利潤來源地是一個「硬性、實際的問題」,需要根據業務的性質和產生利潤的交易的真實情況來判斷。因此,我們需要具體分析兩種最常見的海外物業收入：租金收入和資本增值。
對於海外物業的租金收入,其來源地非常清晰。由於物業坐落於海外,提供出租服務的地點亦在海外,因此相關的租金收入來源於海外,而非香港。
同樣地,當您出售一項海外物業時所獲得的利潤（即資本增值）,其來源地亦是該物業所在的國家或地區。此外,香港本身並沒有設立資本增值稅（Capital Gains Tax）。
⚠️ 重要提示：雖然海外物業收入通常無需在香港報稅,但如果您在香港的業務涉及頻繁地買賣海外物業（例如,您是一位地產公司的經營者）,稅務局可能會將這些利潤視為您在香港業務的一部分,從而要求課稅。對於一般個人投資者而言,這種情況較為罕見。
雖然您的海外物業收入無需在香港交稅,但您仍然有責任向物業所在國家的稅務部門申報及繳稅。忽略這一點可能會導致嚴重的法律和財務後果。以下我們將集中探討港人熱門投資地——英國、加拿大和澳洲的稅務須知。
英國是港人海外置業的首選地之一,其稅務制度也相對成熟。作為非居民業主,您必須了解「非居民房東計劃」（Non-resident Landlord Scheme, NRLS）。
想深入了解英國物業投資的每一個環節？可以參考我們的【海外物業投資2025】新手置業指南：揀樓、按揭、稅務及防伏位全攻略。
根據英國政府規定,NRLS要求您的租務代理或租客,在支付租金給您之前,預先扣除基本稅率（目前為20%）的稅款,並直接繳交給英國稅務海關總署（HMRC）。
在計算應稅租金收入時,您可以扣除一系列與物業出租直接相關的開支,有效降低稅務負擔。常見的可扣除開支包括：
| 開支類別 | 具體項目示例 |
|---|---|
| 日常維護與修理 | 室內外油漆、水管維修、更換損壞的固定裝置 |
| 專業服務費用 | 租務代理佣金、會計師費、律師費 |
| 保險 | 業主保險（建築物及財物保險） |
| 雜項 | 市政稅（Council Tax）、地租（Ground Rent）、服務費（Service Charges） |
在加拿大,非居民從物業租賃中獲得的收入,需要繳納預扣稅。加拿大稅務局（CRA）規定,您的付款人（通常是租客或物業管理公司）必須從租金總額中預扣25%的稅款,並在次月15日前繳交給CRA。
澳洲對外國居民的稅務處理方式與本地居民有顯著不同。最主要的分別在於,外國居民不能享有免稅額（tax-free threshold）。這意味著您在澳洲賺取的每一元租金收入,都需要按適用的稅率課稅。
「如果我的收入來源地真的在香港（例如,我在香港的公司派駐海外工作）,但當地政府也對我的收入徵稅了,那我豈不是要交兩次稅？」這就是「雙重徵稅」問題,而解決方案就是「全面性避免雙重課稅協定」（Comprehensive Double Taxation Agreements, CDTA）。
CDTA是香港與其他稅務管轄區簽訂的雙邊協定,旨在解決跨境經濟活動中可能出現的雙重徵稅問題。協定的核心原則是：
截至2025年,香港已與全球超過40個國家及地區簽訂了CDTA,當中包括英國、加拿大、日本、泰國等港人熱門投資地點。（注意：香港與澳洲、美國目前尚未簽訂CDTA。）
假設您是香港居民,並從已簽訂CDTA的國家（例如英國）獲得一筆須在香港課稅的收入,而該收入也已在英國繳稅。在這種情況下,您可以在香港申請稅收抵免。
對於海外物業租金收入而言,由於其來源地並非香港,本身就無需在港課稅,因此不涉及申請稅收抵免的問題。CDTA主要適用於其他類型的跨境收入,如股息、利息、特許權使用費或跨境工作收入。
處理海外稅務時,細節決定成敗。以下是一些新手業主容易犯的錯誤,值得您特別留意。
許多業主,特別是第一年報稅時,可能只申報了總租金收入,卻忘記了可以扣除大量相關開支。務必保留所有與物業相關的單據,如維修、保險、管理費等,以最大限度地減低您的應稅收入。
每個國家的稅務年度和報稅截止日期都不同。例如,英國的稅務年度是每年的4月6日到次年的4月5日,網上報稅的截止日期是次年的1月31日。錯過截止日期通常會面臨自動罰款,即使您沒有稅款需要繳納。建議設定好日曆提醒,或委託專業會計師處理。
雖然將海外的租金收入或賣樓所得資金匯回香港,本身並不會觸發香港的稅務責任,但銀行可能會對大額或頻繁的跨境匯款進行查詢,以符合反洗錢（AML）的監管要求。您應準備好相關文件（如租約、物業買賣合約）,以證明資金來源的合法性。
總結而言,作為一名持有海外物業的香港居民,您的稅務責任可以歸納為兩大重點：首先,得益於香港的「地域來源徵稅原則」,您的海外租金收入和資本增值通常無需在香港申報或繳稅。其次,您必須嚴格遵守物業所在地的稅務法規,準時申報並繳納相關稅款。清晰理解這兩點,是成功管理海外物業投資的基石。在實際操作中,由於各國稅法細節繁複且可能隨時變更,聘請一位熟悉當地稅務的專業會計師協助處理,往往是確保合規、避免風險最穩妥的做法。
這取決於物業所在國的具體規定。在英國,如果您的物業完全沒有產生任何租金收入,您通常無需就該物業提交報稅表。但如果您一年中曾有部分時間出租,即使後來變為空置或自住,您仍需申報該年度的租金收入。此外,即使沒有租金收入,您可能仍需繳納類似於香港差餉的市政稅（Council Tax）。
後果可能非常嚴重。各國稅務局都有權力追討欠稅,並會處以高額罰款和利息。罰款金額通常與欠稅金額和延誤時間掛鉤,蓄意逃稅更可能面臨刑事檢控。隨著全球稅務資訊交換（如CRS）的普及,各國稅務機關更容易掌握非居民的資產和收入狀況,因此切勿心存僥倖。
強烈建議聘請物業所在地的會計師。因為他們最熟悉當地的稅法、報稅流程、可扣除的開支項目以及最新的政策變動。例如,處理英國物業稅務,應找英國本地的特許會計師。他們能為您提供最精準的建議,確保您的報稅合規無誤,並幫助您合法地最大化稅務效益。
如果您的香港公司在香港的業務就是投資和租賃海外物業,那麼稅務局很可能會認為這些租金收入源於香港業務,從而需要在香港繳納利得稅。但如果該物業所在國（例如英國）也對租金徵稅,您便可以利用之前提到的「雙重課稅寬免協定」（如適用）來申請稅收抵免,避免雙重課稅。
*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。
