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2025 年 10 月 26 日
您是否手持物業,卻在為突如其來的資金需求而煩惱？無論是想裝修家居、整合卡數、把握投資機會,甚至是應付家庭突發開支,將不動產轉化為流動資金是許多業主的共同心聲。然而,市面上的方案五花八門,到底應選擇業主貸款、私人樓宇按揭,還是處理棘手的未補地價居屋套現問題？本文將為您全面解析三大核心方案,助您根據自身情況,找到最精明、最安全的資金周轉方法。
業主貸款,顧名思義,是專為物業持有人設計的貸款計劃。許多人會將它與「按揭」混淆,但兩者本質截然不同。業主貸款的真正身份是一種無抵押私人貸款。金融機構（主要是財務公司）視「業主」這個身份為信貸質素的正面指標,普遍認為業主有較穩定的財政狀況和還款能力,因此願意提供比一般私人貸款更優惠的條款,例如更高的貸款額和較低的利率。
整個過程的核心優勢在於「免樓契」、「免抵押」。您無需像傳統按揭那樣,將物業的樓契抵押給金融機構。這意味著即使您的物業本身仍在銀行按揭中,亦不會影響您申請業主貸款,兩者可謂「互不干涉」。
了解其運作模式後,業主貸款的吸引力便顯而易見：
至於申請資格,覆蓋範圍相當廣泛,基本上只要您是香港任何類型住宅物業的業主,都有機會申請：
香港市場上有不少活躍的財務公司提供業主貸款,例如UA亞洲聯合財務、安信信貸、WeLend、K Cash等。它們各自的方案在貸款額、利率及優惠上有所不同,但普遍都標榜申請手續簡便、批核快速。在選擇時,除了比較實際年利率（APR）外,亦應留意相關的手續費及是否有隱藏收費。
📈 推薦閱讀：深入了解不同貸款方案
除了業主貸款,市面上還有多種貸款工具。想知道私人貸款、按揭及結餘轉戶之間的分別,以及如何選擇最適合自己的方案？不妨參考這篇詳盡的分析文章：貸款種類比較2025｜私人貸款、按揭、結餘轉戶如何選擇？
如果您是私人樓宇的業主,那麼恭喜您,您的選擇遠比資助房屋業主多。在套現這條路上,您主要有兩條截然不同的路徑可走：傳統的「按揭套現」與快捷的「業主貸款」。
這是最傳統、也是利率最低的套現方法。主要操作有兩種：
此方案的最大優點是利率極低（與市場按揭利率掛鈎）及還款期長（可長達30年）,令每月供款壓力大減。然而,缺點是審批嚴格且需時,銀行會要求申請人通過壓力測試,並需要提交入息證明等大量文件,整個過程可能需時數星期甚至一個月以上。
這就是上文提及的方案。對於私人樓宇業主而言,這是解決短期或小額資金需求的理想選項。當您不希望觸動現有按揭,或者需要資金非常急切時,業主貸款的「快」和「簡便」便成為了無可比擬的優勢。
當然,它的代價是利率相對較高,通常高於按揭利率,但低於信用卡現金預支或一般無擔保的私人貸款。此外,貸款額度亦可能不及按揭套現般高。
面對抉擇,不必苦惱。您可以根據以下幾個維度,評估哪種方案更貼合您的需求：
| 考慮因素 | 按揭套現 (加按/轉按) | 無抵押業主貸款 |
|---|---|---|
| 資金需求急切性 | 較低 (可等待數星期) | 非常高 (1-2天內需要) |
| 所需金額大小 | 大額 (數十萬至數百萬) | 中小額 (數萬至數十萬) |
| 利率敏感度 | 非常敏感 (追求最低利息成本) | 較不敏感 (重視速度多於成本) |
| 還款期望 | 希望攤長還款,減低月供 | 計劃在短期內 (1-5年) 還清 |
| 個人信貸狀況 | 良好,能通過壓力測試 | 一般,或不想影響信貸報告中的按揭帳戶 |
對於未補地價的居屋、租置公屋等資助房屋的業主來說,套現之路遠比私人樓宇業主崎嶇。這背後涉及複雜的法律和政策限制。
關鍵在於「業權」。根據香港房屋委員會的指引,未補地價的資助房屋,其業權並不完整。政府以折扣價將單位售予業主,意味著政府仍然持有單位的部份權益（即地價）。在業主向政府補回地價之前,單位受到《房屋條例》的嚴格轉讓限制,不得隨意在市場上出售、出租,更不能像私樓一樣隨便拿到銀行進行加按或轉按套現,因為銀行無法取得完整的抵押權。
儘管限制重重,但在特定及緊急的情況下,房署允許未補地價居屋業主申請「加按同意書」,然後再向銀行或財務機構申請貸款。然而,這些理由極為嚴格,必須是出於應付家庭的突發困境,而非個人消費或投資。獲接納的理由主要有以下6種：
申請人必須向房署提交詳盡的證明文件,例如醫療報告、學費單、法庭命令或公司財務報告等,經房署嚴格審批並發出同意書後,方可進行加按。整個流程需時較長,且不保證成功。
正因為合法途徑狹窄,市面上出現了一些聲稱能為未補地價居屋「免補地價套現」的財務中介。業主必須對此類廣告提高警覺,它們背後可能隱藏巨大風險。
這些操作的真相,往往並非真正的「按揭」,而是引導業主申請利息極高的私人貸款或財務公司貸款。中介可能會以樓契作「暫時保管」等名義,實際上是為貸款增加約束力,但這並無法律抵押效力。一旦業主無法償還,除了要面對高昂的利息和追數壓力,更可能因提供誤導性資料而陷入法律糾紛。任何繞過房署的套現行為均屬違規,嚴重者甚至可能被房署收回單位。因此,切勿因一時財困而誤信不法中介,最終導致失去安樂窩的嚴重後果。
💡 推薦閱讀：按揭與貸款大不同
想更清晰地了解不同貸款產品的利率和條款嗎？這篇文章能助您比較市面上的選擇,作出更明智的決定：貸款種類比較2025｜私人貸款、按揭、結餘轉戶如何選擇？
一般情況下是不可以的。雖然業主貸款是無抵押貸款,但金融機構在審批時仍會查閱土地註冊處的記錄。如果物業是聯名持有,通常需要所有業主共同申請或簽署同意書,以確保所有業權持有者都知情並同意。這是為了避免日後的業權糾紛。
業主貸款的額度並無統一標準,主要受幾個因素影響：
1. 物業估值：雖然不作抵押,但物業價值仍是重要的參考指標,估值越高,可批出的金額通常也越高。
2. 申請人入息及財政狀況：穩定的收入和良好的還款記錄是獲批高額貸款的關鍵。
3. 信貸評級（TU）：較高的信貸評分有助於爭取更佳的貸款條款。
4. 物業是否仍有按揭：如果按揭比例較低（即已償還大部分貸款）,批出的貸款額可能更高。
絕對可以。這是業主貸款的一大優點。由於它屬於無抵押的私人貸款,所以它與您在銀行的按揭貸款是兩個獨立的信貸產品。您無需通知或獲得按揭銀行的批准,申請業主貸款不會影響您現有的按揭供款。
如果您是透過向房署申請並獲批准的合法途徑進行加按,這筆貸款會像普通按揭一樣在土地註冊處登記。在日後賣樓（不論是在第二市場轉售或補地價後在自由市場出售）,只需確保賣樓所得的款項足以清還所有按揭及加按的貸款即可,程序上與一般私樓買賣無異。但若您是透過非正規途徑借貸,則可能引發複雜的債務問題,嚴重阻礙物業的正常轉售。
總括而言,手持物業要套現,關鍵在於認清物業類型和自身需求。 私人樓宇業主在套現上有較大靈活性,可根據資金需求的緩急、金額大小和對利息的敏感度,在低息但需時的按揭套現和快捷方便的業主貸款之間作出最優選擇。而未補地價居屋業主則需時刻謹記,合法套現的途徑非常有限,必須符合房署的六大嚴格規定,切勿輕信坊間的違規貸款方案,以免得不償失。在申請任何貸款前,請務必仔細評估自身的還款能力,比較不同金融機構的條款,選擇信譽良好、操作透明的機構,以最安全、穩健的方式解決您的財務需求。
*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。
