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2025 年 6 月 17 日
最近更新：2025 年 6 月 17 日
當買樓從夢想變成行動，你會發現，準備首期只是開始。真正的挑戰在於流程繁複、細節繁多，尤其對首次置業者來說，更容易在按揭、估價、合約等環節中迷失方向。Invest Brother 為你逐步拆解完整的買樓流程，從預算規劃、樓盤挑選、簽約申請到驗樓收樓，助你避開陷阱，穩步踏出人生最重要的一步。
不少買家都會面對一個選擇：究竟應該買樓花還是現樓？這不僅影響你的財務規劃，也直接關係到按揭申請、風險承擔與入伙時間。
| 項目 | 樓花 | 現樓 |
| 入伙時間 | 須等待樓盤落成，一般為1至3年 | 即買即住 |
| 資金安排 | 首期可分期支付，資金壓力相對較小 | 首期需一次過支付，需有即時資金準備 |
| 風險程度 | 存在爛尾樓、工程延誤、樓書與實物不符等風險 | 可實地視察單位，交易流程更透明 |
| 按揭安排 | 一般須分兩次按揭（臨時按揭＋正式按揭） | 可即時進行正式按揭申請 |
| 二手轉售靈活度 | 未入伙前轉售需經發展商批准，較受限制 | 可即時出租或出售，流動性較高 |
買樓流程的第一步，是務實地了解自己可以負擔多少樓價。根據金管局 2024 年 2 月 28 日公佈的新安排，正式暫停實施按揭壓力測試。新安排適用於 2024 年 2 月 28 日或以後簽訂臨時買賣合約的交易。
壓力測試取消後，銀行批出按揭時主要依據的是「供款佔入息比率（Debt Servicing Ratio, DSR）」，即每月供款佔你每月總收入的比例。以下是最新規定：
個人信用狀況同樣影響貸款申請。建議提前向環聯或其他信貸機構索取信貸報告，檢查自己的信用評分。若評分偏低，銀行審批按揭時可能提高利率或拒絕貸款，及早調整信用狀況能提升成功率。
如何能檢查自己的信用評分？可參考：
TU信貸評級好重要！點知自己信貸評級？教你如何改善信貸評分！
除了樓價本身，買樓涉及多項額外支出。包括印花稅（約為樓價 2%-4% 不等）、律師費（約一萬元港幣）、按揭保險費用（視貸款額比例），以及地產代理佣金（通常為樓價 1%）。此外，新樓一般包含基本裝修，但二手樓往往需要額外預算裝修費用。
無論是一手樓還是二手樓，挑選心儀的物業是至關重要的一步。香港一手樓盤通常會有展銷會或網上資料可供查閱，適合喜歡新樓設施的買家。二手樓則可透過地產代理、網上平台搜索，選擇更多元，但需特別注意樓齡和物業狀況。選好心儀物業後，記得仔細閱讀及簽署臨時買賣合約和正式買賣合約。
確認心儀物業後，通常會委託銀行、按揭經紀或測量師行進行估價。不同渠道會有不同的報價，你可以多比較幾家，選擇最合適的方案。部分銀行還提供免費的網上估價服務，但通常只限於大型住宅屋苑。
當你和賣家達成一致後，交易將進入簽約階段。首先會簽署臨時買賣合約並支付細訂（通常是樓價的 3%）。接下來大約兩星期後，雙方會簽署正式買賣合約，並支付大訂（通常是樓價的 7%），同時需要支付印花稅、律師費等其他費用。
要特別注意的是，正式合約具法律約束力，若日後取消交易，可能會損失全部訂金或面對法律追討。
臨時與正式買賣合約有何區別？即睇：
首次置業|臨時買賣合約重點，附範本、冷靜期+正式買賣合約差異
與簽署正式買賣合約同步，應儘快遞交按揭申請。可向不同銀行查詢利率、按揭成數、現金回贈及罰息條款。常見貸款方案包括：
若無穩定收入或為自僱人士，可考慮找擔保人或使用「收入證明豁免計劃」。
了解銀行按揭申請流程及所需文件，可參考完整按揭申請指引：
【銀行按揭申請】程序﹑所需文件及時間一覽 附預先批核申請教學
繳納印花稅是每位置業者的法定責任，首次置業的買家需要繳納第二標準稅率的從價印花稅。另外，銀行會要求購買火險，以保障樓宇結構免受火災等災難損失。除此之外，購買家居保險也是一個明智之選，為你家中的財物提供保障。
最後，在成交日前，買家可安排驗樓，尤其是新樓或剛裝修的二手單位，確保無漏水、牆身空鼓或設備故障。完成交易日當天，銀行會撥款予律師代為交付樓價餘額給賣家，樓契亦會轉名。
收樓前宜了解驗樓程序及注意事項，詳見：
即使完成睇樓、簽約、申請按揭等步驟，仍有不少買家在流程中因忽略細節而中伏。常見陷阱包括：
1、估價不足導致按揭批不夠：銀行估價偏低時，買家需補回差額，否則會影響成交甚至被迫撻訂。
2、臨約條款不清：部份買家未詳細審閱臨時買賣合約，忽略退款條件、補地價責任等，日後易有爭拗。
3、忽略樓宇實況問題：如僭建、滲水、維修責任未釐清，可能導致維修糾紛或無法獲批按揭。
4、低估交易開支：印花稅、律師費、中介費、裝修費等加起來可能超出預算，導致資金周轉困難。
在買樓流程中，善用政府網站與第三方工具平台能有效降低出錯機率，提升準備效率。以下整理一系列實用網站與應用程式，協助買家掌握市場資訊、查業權、比較按揭與樓盤估價：
| 平台名稱 | 功能簡介 |
| 差餉物業估價署（RVD）樓價指數 | 提供香港各類住宅按地區分布的樓價走勢，按月更新 |
| 中原地產CentaMap | 提供實時成交紀錄、單位實呎／建呎資料、樓盤配套設施查閱 |
| 591房屋交易網／House730 | 線上搜尋放盤，支援實呎價查詢、配套學校網、周邊交通等資訊 |
| 平台／工具 | 功能簡介 |
| 中銀估價網 | 供香港居民查閱各區樓盤估價作為按揭參考（需登入中銀網上理財） |
| 恒生銀行網上估價 | 即時輸入地址或樓盤資料，即可查閱恒生估價結果，方便按揭預算與買賣談判 |
| 東亞銀行樓價估算工具 | 支援主流屋苑估價查詢，同時顯示過往成交資料與估價差異 |
| 平台名稱 | 功能說明 |
| 土地註冊處 e-Search | 查閱單位是否存在抵押、轉讓、訴訟等紀錄，部分資料須收費 |
| 香港地政總署地圖 | 查詢樓盤座落位置、地契條款與土地用途 |
買樓是一場結合財務判斷與實地行動的長跑，買樓流程中的每一步都至關重要。唯有掌握每個細節、善用工具與資源，才能減少風險，穩妥完成人生大事。
