物業出租零失誤！放租流程及稅務詳解，避開租霸陷阱！

物業放租看似簡單，其實處處藏著學問。由住宅整理、租客篩選、租約條款、印花稅繳交到後續的租務管理，每一步都關乎能否成功收租，避免遇上租霸。對於希望透過出租物業建立穩定被動收入的業主而言，掌握正確的放租流程與風險管理策略至關重要。Invest Brother 將從物業放租的基本流程開始，提供租金印花稅、租金回報計算及如何避免租霸問題，並提供各種有用的貼士，幫助業主穩妥踏出成為包租公／包租婆的第一步。

如您仍在部署買樓計劃，不妨先了解一下完整的【買樓流程】，為日後放租打好基礎。

物業出租的基本流程

1、整理住宅並拍照

在放租之前，首先需要對住宅進行整理，這不僅是對房屋本身的保護，也是對租客的誠意展示。無論是出售還是出租，房屋狀況將直接影響租客的選擇。整理住宅時，請確保清潔、修繕好任何破損的地方，並拍攝清晰的照片。這些照片應展示住宅的整體狀況和裝修風格，如果住宅內有家具或特別的裝修設施，這些細節可以吸引更多潛在租客。

2、選擇放租渠道

本港物業出租的途徑主要有兩種：一是自行上傳租盤信息至各大租盤平台，二是委託地產代理進行操作。如果選擇自行操作，可以使用像是「香港地產網」等平台發佈信息，這樣能節省中介費用，直接與租客溝通。然而，若選擇代理，專業的地產經紀能提供更多市場分析和租客篩選的幫助，並且能更有效地為您找到合適的租客。

3、篩選租客並了解背景

收到租客的詢問後，業主應該進行必要的背景調查，這步驟可以幫助您避免租霸等不良租客。篩選租客時，除了了解租客的信用狀況外，還應要求租客提供以下文件：

• 收入證明：了解租客的收入情況，確保其有足夠的支付能力。
• 租約履歷：查看過去的租約記錄，了解其是否有按時支付租金的習慣。
• 信用報告：透過第三方機構查詢租客的信用評分，這是篩選租霸的重要指標。

另外，網上也有一些租霸黑名單，業主可以查詢這些資料，避免選擇那些有不良記錄的租客。

4、簽訂租約並確定條款

確定租客後，業主需與租客簽訂租約。租約一式兩份，大部分地產代理會提供標準的租約範本，業主可根據實際情況進行調整，或選擇使用法律網站提供的租約模板。租約中應該詳細列明以下事項：

• 租金及支付方式：包括租金數額、支付時間、支付方式（現金、銀行轉帳等）。
• 租期及退租條款：租期一般為一年，也可以商議是否包含免租期或短期租約。
• 住宅的維護責任：明確列出租客和業主各自的責任，如水電費、家具和設備的維修。
• 退租安排：如租客提前解約或遲交租金的罰款條款。

5、打釐印及通知相關機構

根據香港法律，所有租約在簽署後 30 日內必須到稅務局繳交印花稅（打釐印），否則該租約將不具法律效力。未打釐印的租約無法作為民事訴訟的證據，也無法在法庭上被接受。印花稅率由租約長短而定，印花稅複本及對應本每份 5 元。

印花稅收費表

此外，業主還需通知差餉物業估價署，這是法律上的要求，確保租賃活動的合法性。

租金印花稅計算範例

1、固定租金

李小姐於 2025 年 1 月 1 日簽署了一份租約，租期為 8 個月，而月租是 1,2000 元，須付印花稅為： 1,2000 x 9 x （0.25 / 100）= 270 元

2、非固定租金

陳先生於 2025 年 1 月 1 日簽署一式兩份的租約，租期為 4 年，由 2025 年 1 月 1 日生效。首 2 年月租為 10,000 元，後 2 年月租為 15,000 元。須付印花稅為：

（10,000 x 24 + 15,000 x 24）/ 4 x （1/100）+5 （複本）= 1505 元

3、免租期

林小姐於 2025 年 1 月 1 日簽署一式兩份的租約，租期為 2 年，由 2025 年 1 月 1 日生效。月租為 17,000 元，而由 2025 年 12 月 1 日至 2026 年 1 月 31 日的 2 個月被訂為免租期。須付印花稅為：

（17,000 x 22）/ 2 x（0.5/100）+ 5（複本）= 940 元

出租印花稅逾期罰款

特殊情況申請減免罰款

印花稅署署長可視乎每宗個案的個別情況，減免部分或全部罰款。若屬主動披露個案及並非蓄意延誤，印花稅署署長通常會按以下公式計算減免後的罰款，但罰款額最少為 $500：

減免後的罰款＝14% × 應繳印花稅 × 逾期日數 / 365日

罰款的減免可視乎個案的特殊情況而向上或向下調整。舉例來說，若屬印花稅署進行審查時發現的逾期加蓋印花稅個案（即並非主動披露個案)，上述公式並不適用。此外，如被發現再次或重複多次逾期加蓋印花，罰款會加重。

如要申請減免罰款，應以書面提出，解釋逾期原因，並按需要隨附證據。

如何計算租金回報？

計算租金回報是一個重要的投資決策工具。租金回報率可幫助業主了解住宅是否值得投資。計算公式如下：

租金回報率 = (年租金收入 ÷ 物業市價) × 100

以 2024 年的數據為參考，香港市場的平均租金回報率約 3.46%，預計 2025 年升至 3.8%。不過，業主還需考慮其他開支，如物業的管理費、差餉、修繕費等。因此，實際的回報率可能會低於理論計算值。

物業出租的常見開支

放租物業會涉及一系列的費用，業主在計算回報時必須將其納入考量。主要的開支項目包括：

• 代理費：地產代理會收取放租佣金，通常為一個月租金或半個月租金。
• 印花稅：每份租約需繳交印花稅，這是法律規定的費用。
• 管理費：根據物業管理條款，業主需支付管理費。
• 維修費：租客在租住期間可能會對物業進行一定的損壞，業主需要定期進行維修。

如何防範租霸？

租霸是許多業主的噩夢。這類租客往往不按時交租、破壞住宅，甚至不履行租約。防範租霸的最有效方法是對租客進行嚴格篩選，並設置合理的租約條款。以下是一些有效的防範措施：

• 提供收入證明和過去的租約履歷：這能幫助業主了解租客的支付能力及信用狀況。
• 進行面試：面對面的交流可以幫助業主更好地了解租客的誠意。
• 查詢租霸黑名單：利用網絡上的黑名單服務，可以過濾掉有不良記錄的租客。
• 設置適當的保證金：設定合理的保證金，並在租約中明確指出如果租客損壞物業或未支付租金，保證金可以用來抵扣。

租霸問題如何處理？

若不幸遇到租霸，業主必須依法處理。根據香港的法律，業主不得自行上門趕走租客。自行處理可能會引發法律糾紛。正確的處理方式是聘請律師，依照法律程序發出通知書，要求租客在一定時間內搬離。

律師樓通常會按照以下程序處理此類案件：

• 派送「遷出通知書」，通知租霸 7 日內須交還物業。
• 若有關人士沒有配合離開，執達主任會於已訂立的交還日期要求鎖匠破門。
• 執達主任會記錄所有屋內財物。
• 業主有責任保管租霸的財物。
• 如果 8 日後租霸沒有領取個人財物，剩餘財物可進行拍賣。

有按揭的住宅可以出租嗎？

按揭保險原本目的是協助買家購買住宅作自住用途，因此對於任何以投資為目的的住宅用途，按揭保險是不予接受的。香港按揭證券公司會定期進行突擊檢查，買家必須向其提供自住聲明。如果發現買家存在違規申報的情況，可能會被要求提前還款，這將使買家面臨不小的損失。

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不過，根據金管局於 2024 年 8 月 2 日發布的最新規定，符合特定條件的按揭保險業主可以申請將已購物業出租。為了符合這一政策，業主必須滿足以下三個條件之一：

• 業主家庭將有新生嬰兒或領養兒童，導致住屋要求改變；
• 業主失業，因而需要更具彈性的住屋或財務安排；或
• 業主有其他特別需要出租物業，而本身在相關物業已自住最少 12 個月。

上述新安排旨在為有特別需要的人士提供協助。業主自住要求仍然是按保計劃的主要合資格準則。詳情可參閱按保計劃網頁。

結語

要讓放租真正成為穩定的收入來源，業主不能單靠運氣，更要在出租流程中做好功課。從前期準備、租客甄選到租約管理與法律合規，每一環節都需要精準處理。出租物業不僅是一項資產運用方式，更是一門結合理財、法規與人際溝通的管理藝術。掌握正確知識與策略，即使面對租霸等風險，亦能依法保障自身權益，讓放租變得更安心。

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