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2025 年 6 月 27 日
最近更新：2025 年 6 月 27 日
樓價高企早已是常態，「二手樓」往往是港人的置業首選。根據差估署最新數據顯示，2025年4月二手買賣合約數目為4,080宗，較3月的3,138宗，增加942宗，按月升幅達23%，顯示市場需求持續旺盛。不過，與一手樓相比，二手樓交易涉及更多程序與潛在風險，稍有不慎可能造成財務損失。Invest Brother 將為您詳盡拆解「買二手樓」的完整流程、注意事項與費用預算，助您掌握關鍵細節，穩妥完成置業目標。
相對二手樓，一手樓購買流程是怎樣？即睇：
開啟二手樓置業之路，首先是廣泛搜尋符合您需求的樓盤。現時有多個網上主流平台如中原地圖、28Hse、PropertyGuru、千居等均提供最新放盤資訊，您可以根據預算、地區、呎數等條件進行篩選比較。部分平台甚至提供業主自讓盤，為您提供更多選擇。
此外，直接前往心儀地區附近的地產代理公司亦是有效方法。代理能提供更即時的放盤資訊，甚至是一些未公開的「盤源」。若您已鎖定特定大廈但放盤稀少，不妨多與附近的中小型代理舖溝通，讓他們留意並及時通知您新放盤。不過建議選擇持牌的地產代理，可透過地監局查核紀錄，並留意是否屬大型連鎖機構（如中原、美聯、利嘉閣等），一般在交易流程及佣金談判方面較具彈性及保障。
睇樓前買家應明確列出預算、實用面積需求、校網或交通配套條件，提升物色效率。到場時應留意單位結構有無明顯改動、牆身發霉或喉管老化，特別留意是否有漏水問題。坊間流傳「落雨睇樓最好」，便是因為滲水問題在雨天會更為明顯。
若透過代理睇樓，您將被要求簽署一份俗稱「睇樓紙」的文件。這份文件具有法律效力，旨在保障代理的佣金權益，防止買家在睇樓後「跳過」代理直接與業主交易。簽署時要仔細閱讀文件條款，了解其中列明的時段和佣金支付約定。
另外，買家在睇樓時普遍會關注單位是否為凶宅。儘管法律上並無明確定義，銀行對於凶宅的按揭審批原則上與一般物業無異，只要估價行能給出估價，便可申請按揭。然而，並非所有銀行都會對凶宅進行估價，如有疑慮，建議提前向銀行或按揭中介查詢。
為了避免「買貴樓」，在商議價格前，務必利用銀行提供的免費網上估價服務，了解物業的「市價」指標。一般而言，業主初始叫價可能較底價高出3%至5%，預留議價空間。透過銀行估價，您可以判斷賣方的叫價是否合理。若經代理議價，建議您提出合理的心理價位，過度「鋤價」可能導致交易難以促成。
當買賣雙方就樓價達成共識後，下一步便是簽署臨時買賣合約（簡稱臨約）。臨約內容相對簡潔，主要列明成交價、成交日期、付款方式及訂金金額等關鍵條款。
若透過代理，臨約通常由代理行提供標準版本。簽署臨約時，買方需向賣方繳付俗稱「細訂」的臨時訂金，金額普遍約為樓價的3%至5%。若樓盤競爭激烈，部分買家或會提高細訂金額以示誠意。然而，若遇上樓市波動，買家亦有可能選擇「撻訂」離場，即放棄訂金以解除交易。
值得注意的是，在簽署臨約後至簽署正式買賣合約的14天內，若任何一方反悔，毀約方需賠償雙倍訂金，並支付買賣雙方的代理佣金。
臨時買賣合約與正式買賣合約究竟有何不同？即睇：
首次置業|臨時買賣合約重點，附範本、冷靜期+正式買賣合約差異
手持臨約後，您便可立即著手申請樓宇按揭。您可以直接向銀行申請，或委託免收費的專業按揭中介代辦。按揭中介能為您比較各銀行最新的按揭方案，包括利率、現金回贈、罰息期等，並根據您的個人情況提供最合適的建議，爭取更優厚的按揭條款。
提早申請按揭能讓您有充足時間補交所需文件，並確保銀行能在成交日前完成審批並準時放款。若因未能成功「上會」（即申請按揭）而導致交易無法完成，買家會面臨「撻訂」風險，損失已繳付的訂金。
此外，若您計劃申請七成以上的高成數按揭（如九成按揭），便需同時申請「按揭保險」，相關審批程序會較為複雜，處理時間亦相應延長，更應預留充裕時間應對。而且了解自身的入息是否「夠計」亦是重要一環，若有不足，可考慮增加按揭擔保人。
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當臨時買賣合約簽署後，交易流程便進入法律程序階段，此時地產代理的角色會逐步淡出，改由律師負責後續的協調與文件處理工作。買賣雙方需各自委託律師，由律師代為進行查冊、草擬正式買賣合約、打釐印等法律程序。因此，您需要預備一筆律師費用。
一般而言，簽署臨約後約14日內，雙方會再簽署正式買賣合約。此時，買方需繳付「加付訂金」，俗稱「大訂」。大訂連同細訂，總額通常為樓價的10%。
在正式簽署合約前，律師會透過土地註冊處進行物業查冊，全面審核單位的法律狀況。一位有經驗的律師會協助您發現潛在風險，例如業權不清、業主遺失重要樓契文件、未繳交管理費、管理費按金失蹤，或物業被釘契而未解釘等。若問題嚴重且賣方在成交大限前未能解決，買家有權「踢契」，即取消交易並取回全部按金。
根據最新規定，若您在簽署臨約後14日內簽署了正式買賣合約，您必須在簽署正式合約後的30日內繳付買樓印花稅。自2024年2月28日起，香港置業印花稅一律按從價印花稅第二標準稅率計算。
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2025物業印花稅幾多？撤辣後最新稅率+計算方式完整教學
臨近成交日，買家務必再次前往單位進行驗收。由於二手樓通常以「現狀買入」，一旦簽署樓契，便代表買方同意以當時的狀況買入物業，事後一般無法再向賣家追討維修費用。因此，徹底驗收單位結構至關重要。您可以參考專業驗樓清單，仔細檢查單位是否有新的損毀或隱藏問題，並在成交前向賣家提出。
二手樓應如何驗樓？即睇：
成交大日子是二手樓買賣的最後一步。在律師樓，買賣雙方將簽署轉讓契（即樓契），標誌著物業的業權正式由賣方轉移至買方。您的代表律師將負責草擬樓契條款，並將樓契送往土地註冊處登記。
成交日通常定於簽訂正式買賣合約後的60至90日內。買家應考慮自身按揭成數來決定成交期：若為七成或以下按揭，兩個月通常已足夠；若申請七成以上高成數按揭，因涉及按揭保險，審批時間較長，建議爭取三個月的成交期。
在成交日，買家需付清樓價尾數，並支付代理佣金，隨後即可收取物業鎖匙，正式成為業主。若您有申請按揭，銀行通常會在成交日前將貸款直接撥付至您的代表律師賬戶，再由律師代為支付樓價予賣方，整個過程不會經過買家戶口。
恭喜您成為業主！作為業主，為物業購買保險是重要責任。通常在承造按揭時，銀行會要求您提供單位的火險證明。火險屬於「樓宇結構保險」，保障單位結構因火災等意外造成的損失。新型屋苑的管理費可能已包含整幢大廈的火險，但其保障範圍未必涵蓋單位內部結構，您可能需要額外購買以增加保障。
家居保險則與火險不同，它並非強制性。家居保險主要保障單位內財物因意外造成的損失（如首飾、電器等），以及住戶因疏忽導致第三者人身或財物傷亡時提供的保障。若單位用於放租，您更可選擇升級至業主版本的家居保險，以保障因租戶造成的潛在損失。許多銀行在您申請按揭時，亦會提供火險和家居保險的購買優惠。
市面上保險產品種類繁多，怎樣挑選才適合自己？可參考：
家居保險一定要買？9大熱門計劃逐項分析：保障範圍、價錢與選購重點
即使已掌握完整的二手樓買賣程序，在實際交易中仍需留意多項常見問題與潛在風險。
不少二手樓可能涉及釘契、非法僭建、業權不清、拖欠差餉或管理費等法律問題。這些問題如在成交後才發現，將會由買家承擔後果。因此，買家在簽署正式買賣合約前，應委託律師詳細查冊，確保：
若發現重大問題，買家有權要求賣方於成交日前解決，否則可考慮取消交易以保障自身權益。
正式買賣合約中會列明確實的成交日。若買方希望延遲成交，必須事先與賣方協商，並於合約中訂明相關安排與罰則：
因此，買家在安排資金或轉售其他物業時，應特別留意交收日程，避免出現資金斷層。
並非所有二手樓都保證「交吉」交樓。若合約中未有明確規定，買家可能須接收現租或仍有人居住的單位。建議在合約中清楚列明：
若遇上業主不交吉，買方可能面臨法律爭議或額外清拆、遷出安排成本。
| 項目 | 金額或比例 | 備註 |
| 首期 | 約樓價10%-20% | 視乎按揭成數 |
| 經紀佣金 | 約樓價1% | 可議價 |
| 律師費 | $8,000-$15,000 | 視交易難度而異 |
| 印花稅 | $100至4.25% | 按樓價從價徵收 |
| 按揭保險費 | 約總貸款額1%-4% | 九成按揭需購買 |
| 火險／家居保險 | $500-$2,000／年 | 需要購買 |
*註：以上僅供參考，詳情須資訊相關專業人士。
買賣二手樓並非單靠眼緣與預算，背後涉及的法律程序、估價策略與資金安排每一步皆不可馬虎。透過本文「十步曲」的逐點講解，相信您已掌握從睇樓、簽約、申請按揭到成交的完整流程。記住，善用地產代理、律師與按揭中介等專業人士的協助，加上運用金融資訊比較網等工具，比較方案與風險控制，能讓您更從容作出置業決策。精明部署、選對時機，二手樓也能成就安心安居的新起點。
