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自2019年底新冠疫情爆發以來，香港經濟與樓市經歷了五年的重大挑戰與轉型。雖然疫情對多個行業造成衝擊，但在市場適應及政策調整的推動下，香港樓市正逐步重現活力。Invest Brother 將從樓價、租金、購房需求與政策影響四個方面，同大家探討疫情前後的樓市變化與未來走勢。
根據中原城市領先指數數據，2019年11月中旬，指數報181.36；截至本週，已降至138.8，顯示樓價累積跌幅達23.5%。中小型單位在疫情期間受經濟環境及投資需求下降影響，成為調整幅度最大的類型。不過，雖然樓價有所回落，但近期市場出現了新盤熱潮，買家逐步重回市場。
與樓價形成對比的是，租金市場顯現強勁的復甦跡象。2019年11月的中原城市租金指數為120，而本週已升至123.94。更重要的是，租金回報率由2.62%提升至3.47%，顯示租盤需求的快速恢復。一方面，港人租屋需求上升；另一方面，內地客對高端住宅的需求也帶動了租金市場的回暖。
近年新盤市場成為樓市亮點。例如，2023年油塘「親海駅II」推出14868元/平方呎的折實價，引發排隊搶購潮；當日沽清626伙，創近八年新盤即日最高銷量。近期多個新盤「一Q清枱」，如恒基地產的長沙灣「Belgravia Place」及跑馬地「ONE JARDINE’S LOOKOUT」，均顯示購房需求回暖。
此外，內地買家再次活躍，帶動市場成交量上升。數據顯示，2023年前三季，平均每名內地買家投入1100萬港元購房，涉及8133宗交易，占總成交的24%。這與政府的「搶人才」政策密不可分，顯示政策調整在刺激樓市活力方面發揮了一定作用。
雖然住宅市場顯現回暖，但商舖市場卻呈現另一幅圖景。疫情前，核心區街舖空置率僅6.5%，尖沙咀更低至6.8%。而2024年第三季調查顯示，核心區空置率升至11.7%，尖沙咀更達15.4%。儘管內地品牌進駐為市場注入新動能，但尖沙咀的舖市仍未擺脫疫情帶來的陰霾。
疫情對香港樓市的影響可謂深遠，但市場在調整中展現出恢復力。住宅市場逐漸回暖，新盤熱潮及內地買家需求為市場注入活力；同時，租金市場已超越疫情前水平。然而，商舖市場的復甦之路仍然艱難，特別是核心商圈的空置問題亟待解決。
隨著香港全面復常、旅遊業與會展業的復甦，未來香港樓市有望在多重利好因素下進一步回穩。市場如何進一步重構，仍需觀察政策調整與經濟環境的變化對各類資產的影響。
