按揭申請教學2025：新手買樓必看流程、按揭保險計劃、免壓測入息計算懶人包

買樓是人生大事,但面對複雜的按揭申請教學、五花八門的按揭保險計劃,以及不斷變動的入息要求,是否感到一個頭兩個大？您是否擔心文件準備不齊全、因不了解按揭保險而多付費用,或不清楚自己的入息在壓力測試暫停後是否「過關」？本文將為您提供一個最完整的按揭申請終極指南,從流程拆解、保險計算到最新的壓力測試計算替代方案,讓您一篇搞懂所有關鍵細節,順利上會做業主。

按揭申請第一步：所需文件與完整流程

在正式踏上買樓之旅前,首要任務是做好準備。這不僅僅是看樓那麼簡單,更重要的是清晰了解自己的財務狀況及銀行審批的遊戲規則。俗語說「不打無準備的仗」,申請按揭亦是同理。

申請前自我評估：計算你的最高貸款額與首期預算

在物色心儀單位之前,必須先評估自身的負擔能力。這一步能助您鎖定樓價範圍,避免因預算失誤而浪費時間,甚至損失訂金。主要考慮以下兩點：

1. 首期預算： 您能動用的現金儲備是多少？除了樓價的10%或以上作首期,還需預留資金應付經紀佣金、律師費、印花稅及裝修等雜費,一般建議預留樓價的5%-10%。
2. 最高貸款額： 這取決於您的入息、現有債務以及物業類型。您可利用各大銀行的網上按揭計算機作初步估算,或直接向銀行職員進行預先評估,獲取一個更準確的貸款金額。

按揭申請必備文件清單（受薪人士 vs 自僱人士）

文件齊全是申請成功的一半。不同收入性質的人士,銀行所要求的文件略有不同。以下為您整理了一份清晰的清單：

買樓按揭申請流程全拆解：由簽署臨約到銀行批核的5大步驟

了解整個流程,能讓您每一步都心中有數,避免延誤。一般而言,按揭申請可分為以下五個核心步驟：

1. 步驟一：簽署臨時買賣合約。 當您選定單位並與賣方達成協議後,便會簽署臨時買賣合約,並支付俗稱「細訂」的臨時訂金（一般為樓價的3-5%）。
2. 步驟二：向銀行遞交按揭申請。 簽署臨約後,應立即帶齊上述文件,向心儀的一間或多間銀行遞交按揭申請。銀行會對物業進行估價。
3. 步驟三：簽署正式買賣合約。 通常在簽署臨約後14天內,買賣雙方需到律師樓簽署正式買賣合約,並支付「大訂」（樓價的10%減去已付的細訂）。
4. 步驟四：銀行批核及簽署貸款文件。 銀行完成審批（包括查閱您的信貸報告TU）,批出最終的貸款額、利率和條款。您需接受貸款條件並簽署相關法律文件。
5. 步驟五：完成交易（成交）。 在指定的成交日,銀行會將貸款額直接支付給賣方律師,您則支付首期餘額。完成後,您便正式成為業主,並開始您的供樓旅程。

搞懂高成數按揭關鍵：按揭保險計劃（MIP）

對於首期資金有限的置業人士來說,「高成數按揭」是上車的關鍵,而這背後的核心就是「按揭保險計劃」。

什麼是按揭保險？為何我需要它？

根據金管局規定,銀行一般最高只能提供七成按揭（70% LTV）。若您希望借貸超過七成,例如八成或九成,銀行便會要求您購買按揭保險。這份保險的作用是保障銀行,而非借款人。萬一借款人斷供,物業被沒收拍賣後仍資不抵債,保險公司會賠償銀行的損失。因此,透過購買按揭保險,首期不足的買家便能以較少資金上車。

【2025最新】按揭保險計劃（新按保/波叔Plan）詳解與適用條件

近年政府放寬了按揭保險的樓價上限,市場俗稱「新按保」或「波叔Plan」,大大降低了中價樓的上車門檻。以下是最新計劃下的最高按揭成數：

注意：以上為一般情況,最終批核成數受申請人入息、信貸紀錄及物業狀況等因素影響。詳情可參考香港按揭證券有限公司的官方資料。

如何計算按揭保險費？一次付清 vs 每年支付哪個更划算？

按揭保費的金額取決於貸款額、按揭成數和還款期。您可以選擇：

• 一次性付清： 在承造按揭時一筆過支付所有保費,通常可獲折扣。此筆費用可加借於按揭貸款中一併償還。
• 每年支付： 每年續保,保費會較高,且沒有折扣。

對於大部分申請人而言,選擇一次性付清並加借是較划算和方便的選擇,因為它能將大額開支分攤到長達30年的供款期內,減輕初期的財務壓力。

按揭保險退費機制：提早還款可以退回保費嗎？

可以。如果您選擇一次性支付保費,並在指定期限內提早還清全部按揭貸款（例如轉按或賣樓）,便可申請退還部分保費。退還比例如下：

• 首年內還清：可退還保費之 40%
• 兩年內還清：可退還保費之 25%
• 三年內還清：可退還保費之 15%

三年後才還清則不獲退款。

壓力測試已暫停？最新「供款與入息比率」(DTI) 計算方法

2024年2月,金管局宣布暫停實施多年的「壓力測試」,是按揭市場的一大變動。然而,這不代表銀行對申請人的還款能力沒有要求。

回顧：什麼是壓力測試？為何金管局要暫停？

壓力測試是一項逆周期監管措施,要求按揭申請人在假設利率上升2%（2024年2月前為3%）後,其每月供款額不得超過月入的60%。此舉旨在確保業主在加息周期下仍有足夠的還款能力。金管局暫停此措施,主要是考慮到美國加息周期預計接近尾聲,以及本地樓市的調整,希望減輕市民的置業負擔。

【核心關鍵】現行「供款與入息比率」（DTI/DSR）如何計算？

儘管壓力測試暫停,但基本的「供款與入息比率」（Debt-to-Income Ratio, DTI）要求依然存在。這是目前銀行審批按揭的核心指標。

實例計算：

• 假設申請人張先生月入為50,000港元。
• 他申請的按揭每月供款為20,000港元。
• 他還有一筆每月需供3,000港元的汽車貸款。

他的DTI為： (20,000 + 3,000) ÷ 50,000 = 46%。

由於46%低於50%的上限,張先生便符合基本的入息要求。

非固定收入、花紅、佣金如何計算作入息？

對於收入非固定的申請人,銀行計算入息的方式會較為審慎：

• 佣金/花紅： 銀行通常會將過去6至12個月的平均數計算作每月入息,部分銀行可能會打折扣計算（例如只計80%）。
• 自僱人士： 主要審視過去1-2年的稅單及公司財務狀況,計算平均盈利作為入息基準,同樣有機會打折扣。

收入不足？增加擔保人的資格與注意事項

如果您的入息未能通過DTI要求,可以考慮增加擔保人。擔保人會將其入息及債務與您合併計算,從而提高借貸能力。但需注意：

• 擔保人資格： 通常需要是直系親屬（父母、配偶、子女）,信貸紀錄良好,並有穩定收入。
• 法律責任： 擔保人需承擔與借款人同等的法律責任。一旦借款人斷供,銀行有權向擔保人追討所有欠款。
• 自身物業： 如果擔保人本身已有按揭在身,其DTI上限會被收緊至40%。

常見問題 (FAQ)

首次置業和非首次置業的按揭成數有何分別？

首次置業人士（即申請時在香港沒有任何住宅物業）在申請高成數按揭時,可獲得更寬鬆的樓價上限和按揭成數。如上文表格所示,樓價1,000萬港元的物業,首置客最高可借九成,而非首置客則可能只能借八成,且有貸款額上限。這是政府協助市民「上車」的措施之一。

整個按揭申請流程需要多長時間？

一般而言,由遞交文件到銀行正式批核,大約需要2至4個星期。所需時間會因應申請的複雜程度、銀行當時的申請量以及是否需要申請按揭保險而有所不同。建議在簽署臨約後立即行動,並預留充足時間。

H按 vs P按,我應該如何選擇？

這是申請按揭時最常見的抉擇。簡單來說：

• H按（銀行同業拆息按揭）： 利率跟隨HIBOR（香港銀行同業拆息）浮動,波動較頻繁,但通常在減息周期或利率穩定時,H按利率會較P按低。現時絕大部分按揭計劃都設有「封頂息率」,其上限通常與P按利率看齊,提供了保障。
• P按（最優惠利率按揭）： 利率跟隨銀行的最優惠利率（Prime Rate）,波動較少,穩定性高。P按分為「大P」和「細P」,不同銀行採用的基準不同。

現時市場上超過9成的按揭申請人選擇H按計劃,因其通常能提供更低的實際利率,且有封頂機制,兼具低息和穩定的優點。

銀行估價不足怎麼辦？

若銀行的估價低於您的成交價,銀行會以較低者（即估價）來計算貸款額,這意味著您需要準備更多的首期資金來填補差額。為避免這種情況,建議在簽署臨約前,先向多間銀行對心儀物業進行網上或電話估價,做到心中有數。

申請按揭會影響我的信貸評級（TU）嗎？

每次申請按揭,銀行都會查閱您的環聯（TransUnion）信貸報告,這會留下查詢紀錄。短時間內向大量銀行查詢或申請,或會短暫影響評分。因此,建議篩選2-3間心儀銀行進行申請,而非漁翁撒網式地申請。

總結

本文為您詳細拆解了按揭申請的完整流程、按揭保險計劃的運作方式,以及在壓力測試暫停後最新的入息門檻計算。總結而言,成功申請按揭的三大關鍵在於：備齊文件、理解保險、算準入息。置業是長遠的財務承諾,事前準備越充足,過程便越順利。建議您立即使用銀行的網上計算機,初步評估您的負擔能力,並在簽署任何買賣合約前,先向銀行或專業按揭顧問進行預先評估。掌握了這篇按揭申請教學的知識,您將能更有信心地踏出置業的第一步。

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