香港買樓流程2026完整指南：由首期、按揭到印花稅,新手上車必睇懶人包

在香港這個寸金尺土的城市,「上車」置業是許多人夢寐以求的人生目標。然而,面對複雜的香港買樓流程、繁瑣的法律文件以及高昂的樓價,不少準買家,特別是首次置業的新手,都會感到徬徨無助。

從計算買樓開支、儲備首期,到申請按揭、繳交印花稅,每一步都充滿挑戰。究竟整個過程涉及哪些關鍵步驟？財務上需要如何規劃？

別擔心,這份詳盡的買樓指南將為您化繁為簡。我們將為您一步步拆解由前期準備到成功收樓的完整10大步驟,深入剖析首期預算、按揭成數及最新印花稅的計算方法,並比較一手樓與二手樓的流程差異,助您全面掌握置業資訊,穩健地踏出「上車」第一步,實現安居夢想。

香港買樓全流程：買樓前準備到成交收樓10大步驟

香港的物業交易過程嚴謹且環環相扣,了解每個階段的任務至關重要。以下我們將整個買樓流程整合為三大階段、合共10個清晰步驟,助您輕鬆掌握全局。

步驟1-3：買樓前期準備 (財務評估、儲首期、搵樓)

萬事起頭難,置業的基礎在於穩健的財務規劃和明確的目標。

• 步驟1：評估財務狀況與還款能力
  在開始睇樓前,首要任務是誠實地評估自己的財務狀況。計算您可以動用的流動資金、每月收入、開支及儲蓄能力。這將直接決定您的置業預算上限。一般而言,每月供款不應超過月入的50%,以確保生活質素及應對未來可能出現的加息週期。
• 步驟2：計算及儲備首期資金
  首期是置業的第一道門檻。除了樓價一定比例的資金外,還必須預留額外資金支付印花稅、律師費、地產代理佣金等雜項開支。一般建議預備相當於樓價10%的資金作額外使費,做到「心中有數」。
• 步驟3：開始搵樓及鎖定目標
  確定預算後,便可以正式開始尋找心儀的物業。您可以透過網上地產平台、委託持牌地產代理或留意新盤資訊。建議根據自己的生活及工作需要,鎖定幾個目標區域,並比較不同屋苑的樓齡、呎價、交通及周邊配套。

步驟4-6：簽約與法律程序 (查冊、簽署臨約及正約、聘請律師)

當您找到「Dream House」後,便會進入法律約束力較強的簽約階段。

• 步驟4：物業查冊與初步議價
  對心儀的二手樓盤,買方律師會進行「查冊」,確保物業沒有業權不清、違規建築或未解除的按揭等問題。此階段亦是與賣家討價還價的關鍵時刻。
• 步驟5：簽署臨時買賣合約
  當買賣雙方達成價格共識後,便會簽署臨時買賣合約（臨約）。簽署臨時合約時,買家需要支付樓價約3%至5%的「細訂」（臨時訂金）。這份合約已具備法律效力,若任何一方違約,都可能需要作出賠償。
• 步驟6：聘請律師及簽署正式買賣合約
  簽署臨約後,您需要正式委託一位律師代表處理後續法律事宜。律師會負責審核臨約、準備正式買賣合約（正約）,並處理業權轉讓文件。在簽署正約時,買家通常需要支付「大訂」,連同細訂合計約為樓價的10%。

步驟7-8：申請按揭與驗樓 (銀行審批、安排驗樓)

財務和樓宇狀況的最終確認,是成交前的兩大關鍵。

• 步驟7：正式申請按揭
  簽署正約後,應立即向銀行提交按揭申請。銀行會對物業進行估價,並審核您的入息、信貸紀錄（TU）及還款能力。建議同時向2-3間銀行申請,以比較不同計劃的利率、回贈及條款,選擇最適合自己的方案。
• 步驟8：安排專業驗樓
  特別是對於二手樓,強烈建議在成交前聘請專業的驗樓師進行檢驗。驗樓師可以揭示潛在的結構問題、滲水、電力系統故障等「隱藏病癥」,讓您在成交前了解樓宇的真實狀況。若發現嚴重問題,可據此與賣家協商維修責任或價格調整。

步驟9-10：成交與收樓 (交收樓款、繳交印花稅、收鎖匙)

經歷重重關卡,終於來到成為業主的最後一步。

• 步驟9：簽署轉讓契及支付樓價餘款
  在成交日當天,買方律師會安排您簽署樓契（轉讓契）,並將樓價餘款（扣除訂金及銀行按揭貸款）交予賣方律師。
• 步驟10：繳交印花稅及收樓
  律師會協助您計算並向稅務局繳交從價印花稅。完成所有法律程序及款項交收後,恭喜您！您可以從賣方或地產代理手上取得物業鎖匙,正式成為業主。

置業核心財務規劃：首期、印花稅、按揭計算方法

財務規劃是整個買樓流程中最核心的一環,直接影響您的置業能力和未來的還款壓力。以下將詳細解析三大財務關鍵點。

香港買樓首期要準備幾多？壓力測試與按揭成數懶人包

根據香港金融管理局（金管局）的最新指引,不同樓價的物業有不同的最高按揭成數上限。值得注意的是,自2024年2月起,針對住宅物業按揭的壓力測試要求已暫停。

以下是自用住宅物業的最新基本按揭成數上限：

按揭保險計劃：對於預算有限的首次置業人士,可以考慮申請按揭保險計劃（MIP）,以獲取更高的按揭成數。例如,樓價$1,000萬港元或以下的物業,最高按揭成數可達90%。

壓力測試暫停：雖然壓力測試（即假設利率上升2厘後,供款與入息比率不得超過60%）已經暫停,但銀行仍會以「供款與入息比率」（DTI）作為審批基本要求,即每月總供款額不能超過總收入的50%。

香港買樓印花稅計算：最新稅率及撤辣影響詳解

2024年《財政預算案》宣佈住宅物業市場全面「撤辣」,即取消了買家印花稅（BSD）、新住宅印花稅（NRSD）及額外印花稅（SSD）。現時,所有買家（不論是否香港永久性居民）均只需按「從價印花稅（AVD）第2標準稅率」繳稅。

這項政策大大降低了非本地買家和投資者的入市成本,以下為最新的從價印花稅稅率：

香港買樓按揭申請須知：比較不同銀行計劃及注意事項

選擇按揭計劃是買樓過程中的重要決策。香港的按揭計劃主要分為「H按」和「P按」兩種。

• H按（銀行同業拆息按揭）：利率以香港銀行同業拆息（HIBOR）為基礎,再加上銀行指定的息率。H按利率波動性較高,但當HIBOR處於低位時,供款會較為划算。大部分H按計劃都設有「鎖息上限」（Cap Rate）,通常與P按利率掛鉤,為供款人提供保障。
• P按（最優惠利率按揭）：利率以最優惠利率（Prime Rate）為基礎,再減去銀行指定的息率。P按利率相對穩定,較少受短期資金市場波動影響。

在選擇按揭計劃時,除了比較利率,還應考慮現金回贈、罰息期、提早還款條款等因素。深入了解不同方案,有助您節省利息開支。想了解更多關於H按與P按的分別？可閱讀2026按揭利率深度解析一文。

一手樓 vs 二手樓：買賣流程及注意事項有何不同？

購買新盤（一手樓）與舊樓（二手樓）的流程和側重點各有不同,準買家應根據自身需求和風險承受能力作出選擇。

購買新盤（一手樓）流程特點：抽籤、付款辦法

購買一手樓,主要是直接與發展商交易,流程相對標準化。

• 流程特點：通常採用抽籤形式決定揀樓次序,過程較為公開透明。買家需先入票（提交購樓意向登記及本票）參與抽籤。
• 付款辦法：發展商會提供多種付款計劃,例如「即供付款」（買家需在短時間內付清樓價,通常折扣較多）和「建築期付款」（買家在物業落成後才開始供款）。
• 注意事項：需仔細閱讀售樓說明書（售樓書）,了解樓盤的詳細資料,如間隔、用料、公用設施等。此外,新盤的交樓標準和保養期也是考慮重點。

購買舊樓（二手樓）流程特點：樓齡、查冊、議價空間

購買二手樓涉及與個別業主交易,過程中的變數和需要注意的細節較多。

• 流程特點：買家可以實地視察單位,對單位狀況、景觀、裝修有更直觀的了解。樓價的議價空間通常較大。
• 查冊重要性：查冊是二手樓交易的關鍵步驟,能確保物業沒有業權問題或潛在的法律風險。
• 注意事項：需要特別留意物業的樓齡和剩餘的按揭年期,因樓齡過高可能會影響銀行批出的按揭成數和還款期。同時,檢驗單位是否有滲水、僭建等問題亦非常重要。

總結

在香港買樓置業無疑是一項重大的人生投資。從前期的財務規劃、周詳的市場研究,到中期的法律程序、按揭申請,再到最後的驗樓收樓,每一步都需要謹慎處理。本文提供的10大步驟流程圖、財務規劃懶人包,以及一手與二手樓的對比分析,旨在為您提供一個清晰、全面的置業藍圖。只要做足功課,了解清楚香港買樓流程中的各個環節,即使是樓市新手,也能更有信心地作出明智決策,最終順利購得安樂窩。

常見問題 (FAQ)

1. 買樓除了樓價,還有哪些隱藏開支？

除了樓價本身,買家還需要預備一筆可觀的額外費用,主要包括：
– 從價印花稅：根據樓價按比例計算的最大筆開支。
– 地產代理佣金：一般為樓價的1%。
– 律師費：處理法律文件、查冊及樓契轉讓等,費用約數千至數萬港元不等。
– 按揭保險費：如申請高成數按揭,需一筆過或分期支付保費。
– 裝修及添置傢俬費用：視乎單位狀況和個人需求而定。
– 管理費按金、差餉及地租：收樓時需要預繳。

2. 申請按揭時,信貸評級 (TU) 有多重要？

信貸評級（由環聯TransUnion提供）是銀行審批按揭申請時的極重要參考指標。一個良好的信貸評級（A至C級）代表您有良好的還款紀錄,銀行會更願意批出按揭,甚至可能提供更優惠的利率。相反,如果信貸評級差（H至J級）,銀行可能會質疑您的還款能力,從而拒絕您的申請,或要求您支付更高的按揭利率。因此,在申請按揭前,應確保自己沒有逾期還款紀錄,並盡量避免不必要的信貸申請。

3. 簽署臨時買賣合約後可以「撻訂」嗎？有什麼後果？

「撻訂」指買家在簽署臨時買賣合約後決定放棄交易。買家絕對有權撻訂,但需要承擔嚴重的財務後果。根據合約,撻訂的買家將會被賣方沒收已支付的「細訂」（臨時訂金）,並可能需要賠償賣方因交易告吹而造成的所有損失,包括地產代理的雙方佣金,以及賣方日後以較低價格賣出物業的差價。因此,在簽署任何合約前,必須深思熟慮,確保自己有足夠的財力完成交易。

4. 壓力測試暫停後,是否代表銀行審批按揭會更寬鬆？

不完全是。雖然金管局暫停了「假設利率上升2厘」的壓力測試要求,但這主要是為了在當前較高的利率環境下,減輕置業者的入市壓力。然而,銀行審批按揭的核心原則——即審慎管理信貸風險——並未改變。銀行仍然會嚴格執行「供款與入息比率」（DTI）的要求,確保申請人的每月總供款額不超過其月入的50%。此外,銀行亦會綜合考慮申請人的職業穩定性、信貸紀錄、財務狀況等因素。因此,申請人仍需證明自己具備穩定的還款能力。