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2025 年 6 月 20 日
最近更新：2025 年 6 月 20 日
買樓過程中，銀行願意批出幾成按揭，往往是決定能否成功上車的關鍵。Invest Brother 深入剖析現行按揭成數政策，附上詳盡的按揭成數表，助您清晰了解樓宇按揭成數上限，為置業部署奠下堅實基礎。
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買樓流程九大步：從按揭評估到完成交易，新手上車無難度
「按揭成數」是指銀行提供的按揭貸款金額，佔物業估值的比例。例如，若您獲批 70% 按揭，即表示須自備樓價 30% 作為首期。過去，為穩定樓市，政府和金管局曾多次收緊按揭政策。然而，近年為應對市場變化，政府也適度放寬按揭成數。因此，掌握最新按揭成數規定，能幫助您更清晰地估算首期所需金額及每月供款負擔。
最新按揭成數主要依據《施政報告2024/25》、金管局以及香港按揭證券公司（按證公司）的現行指引。大致上，物業按揭可分為兩大類別：
現行政策下，不論是住宅或非住宅物業、其物業價值、是否自用、由公司持有，或買家是否首次置業，銀行按揭成數上限已統一調整至 70% 。同時，供款佔入息比率上限也調整為 50% 。
| 物業類型 | 按揭成數上限 |
| 自用住宅物業 | 最高70% |
| 出租物業 | 最高70% |
| 以「資產水平」為基礎的按揭申請 | 最高70% |
| 非住宅物業 | 最高70% |
為更好地協助市民置業，香港按揭證券公司向銀行提供「按揭保險」計劃，使銀行在毋須承擔額外風險的情況下，亦可批出高成數按揭貸款。以下為目前最新的按揭保險細則：
| 物業價格 | 按揭成數上限 |
| 400萬至1,000萬元 | 90% |
| 1,000萬以上至1,125萬元以下 | 80%-90%、貸款額上限900萬元 |
| 1,125萬以上至1,500萬元 | 80% |
| 1,500萬以上至1,715萬元 | 70% – 80%、貸款額上限1,200萬元 |
| 1,715萬以上至3,000萬元 | 70% |
請注意： 新按保計劃的首要條件是物業必須作自住用途，並且通常僅適用於現樓。對於樓花物業，原則上只有採用「建築期付款」的買家才能申請按保。即使是於 2023 年 9 月 22 日或以前簽訂臨時買賣合約的樓花買家，新按保亦已適用於其「即供付款辦法」。
更多關於臨時買賣合約的資訊，請參考：
首次置業|臨時買賣合約重點，附範本、冷靜期+正式買賣合約差異
除了上述政策規定，實際審批時，您的按揭成數還會受到以下多種因素影響。了解這些細節，有助您更精準地規劃置業預算：
| 申請人入息類型 | 按揭成數上限 |
| 固定收入自住首置客 | 90% |
| 非固定收入 | 80% |
| 收入非來自香港 | 60% |
| 資產計算按揭 | 70% |
a、固定受薪人士： 若為自住且首次置業，且樓價在 1,000 萬以下，最高可申請 90% 按揭（透過新按保）。「固定收入」包括月薪（年終花紅可計算在內，但不能超過月薪三倍）和無佣金成分的日薪。
b、自僱人士、非固定收入人士： 申請人最高通常只能申請 80% 按揭。若有佣金收入，按證公司會計算最近六個月的平均數。
c、收入非來自香港： 按證公司已停止對此類按揭保險申請的審批。除非申請人能證明與香港有密切關係（例如由公司外派駐守外地並提供證明），或證明單位供直系親屬（限父母、配偶及子女）在港定居，方有機會被視為本地收入處理。
d、以資產作入息申請： 適用於沒有工作或退休人士，最高按揭成數不超過 70%。可計算的「資產」包括現金、股票（需存放銀行超過三個月）及物業價值（僅計算估值一半，並需扣減尚未清還的按揭本金）。
| 申請人身份 | 按揭成數上限 | 備註 |
| 首次置業 + 自住 | 最高90%按揭 | 需符合按保條件 |
| 非首次置業（自住） | 最高80%按揭 | |
| 非首次置業（投資/出租） | 最高70%按揭 | 通常不符按保資格 |
| 換樓客（先買後賣，證明自住） | 最高80%按揭 | |
| 換樓客（先買後賣，未能證明自住） | 最高70%按揭 | |
| 換樓客（先賣後買，成功轉售+自住） | 最高90%按揭 | 需符合按保條件 |
| 換樓客（先賣後買，未能出示轉讓契約+自住） | 最高80%按揭 | |
| 換樓客（先賣後買，未能證明自住） | 最高70%按揭 | |
| 公司名義持有物業 | 最高70%按揭 |
a、首次置業（首置客）+ 自住： 若您在申請時未持有任何香港住宅物業且單位作自住用途，方有資格申請 90% 按揭保險。
b、非首次置業： 若您並非首次置業，但能證明該單位將作自住用途，則最高可申請 80% 按揭。
c、投資物業 / 出租物業： 單位若被銀行界定為投資用途或作出租物業，其按揭成數上限通常為 70%，且這類物業可能不符合申請按揭保險的資格。
d、換樓客：
e、擔保人： 若物業需尋找擔保人上會，銀行審批會較為嚴謹。原則上，按揭成數會較正常收緊一成。但若擔保人本身沒有按揭在身，則可按正常程序審批。符合條件的申請人也可透過按揭保險申請最高 90% 按揭，但需繳付較高保費。按證公司對擔保人的定義較嚴謹，只接受直系親屬或未婚夫婦。
f、公司名義持有物業： 以公司名義置業，銀行最多只會批出 70% 按揭，並需審視公司的業務性質及是否有實務運作，以決定是否需擔保人協助上會。
a、私樓（二手樓）： 主要視乎申請人身份和用途，一般沒有特別限制，只要業權良好，可按正常審批程序申請按揭。自住及有固定收入的買家，視乎金額可申請最高 90% 按揭。
b、私樓（一手樓）：
c、一手樓 + 發展商優惠： 發展商提供的新盤折扣優惠若在合約中反映，銀行將以合約價審批貸款。若有「現金回贈」等優惠在成交後才批予買家，該回贈也會從貸款額中扣減，這會影響實際批出的按揭成數。
針對轉按申請，其按揭成數的審批標準與首次按揭大致相同，但亦存在一些特定的區別：
| 轉按類型 | 按揭成數上限 | 貸款上限/還款期 | 備註 |
| 一般轉按 | 最高70%按揭 | – | |
| 轉按 + 按揭保險（1,000萬以下） | 最高90%按揭 | – | 不接受同時加按 |
| 轉按 + 按揭保險（1,500萬以下） | 最高80%按揭 | – | 不接受同時加按 |
| 轉按 + 按揭保險 + 套現（600萬以下） | 最高80%按揭 | 貸款上限480萬，最長還款期25年 | 需符其他特定條件 |
a、一般轉按（傳統銀行）： 通常最高按揭成數為 70%。
b、轉按 + 高成數按揭（按揭保險）：若物業升值幅度不足，但貸款金額仍符合按揭保險公司的規定，業主可考慮透過申請按揭保險進行轉按。不過在此情況下，按證公司通常不接受轉按時同時加按申請。
c、轉按 + 高成數按揭 + 套現： 申請人必須以個人名義申請，物業須為香港住宅物業，不接受樓花按揭，村屋可個別考慮。此外，非固定薪金或自僱人士（如醫生、會計師、律師及其他獲按揭保險公司接納的專業人士除外）一般不符合申請資格。
除了傳統私人住宅，香港還有多種特殊物業類型，其按揭成數規定亦有顯著差異。
a、新居屋（房委會、房協）：
| 物業類型 | 按揭成數上限 | 年期 | 政府擔保 |
| 房委會新居屋（綠表） | 95% | 30年 | 有 |
| 房委會新居屋（白表） | 90% | 30年 | 有 |
| 房協新居屋 | 90% | 30年 | 沒有 |
b、未補地價居屋（白居二、居二）、綠置居：
| 物業類型 | 按揭成數上限 |
| 房委會居屋 / 綠置居（綠表） | 95% |
| 房委會居屋 / 綠置居（白表） | 90% |
| 房協二手居屋（固定收入，指定屋苑） | 90% |
| 房協二手居屋（非固定收入，指定屋苑） | 80% |
| 房協二手居屋（非指定屋苑） | 60% |
c、租置公屋： 政府於1998年推出「租置公屋計劃」，鼓勵公屋住戶置業。這類單位同樣有房委會作擔保，最高貸款額可達單位買價的餘額（即扣除已支付意向金後的金額），實質按揭成數可接近100%。按揭年期最長25年，且只能選用P按計劃。
d、村屋、唐樓：
| 村屋樓價範圍 | 按揭成數上限 | 貸款上限 |
| 600萬元以下（首置+固定收入） | 85% | – |
| 600萬元以下（其他情況） | 80% | – |
| 1,715萬元以下 | 80%-85% | 1,200萬元 |
| 1,715萬元以上，3,000萬元以下 | 70% | 2,100萬元 |
e、車位、工商舖（非住宅物業）：
| 按揭成數上限 | |
| 一般情況 | 70% |
| 收入非來自香港 | 60% |
| 以資產水平計算按揭 | 70% |
在經濟環境不確定或面臨特殊情況（例如疫症影響）時，銀行通常會對按揭審批採取更為審慎的態度。銀行不會明確公佈收緊程度，但過往經驗顯示，準買家留意需注意以下 3 點：
了解最新按揭成數政策，有助準買家掌握資金部署，提升上車成功率。無論您計劃購買首置物業，或考慮轉按、加按，都應留意不同樓價對按揭成數上限的影響。善用按揭成數表及相關政策資訊，才能因應個人狀況作出最佳決策，穩健踏出置業第一步。
