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2025 年 5 月 5 日
最近更新：2025 年 5 月 5 日
在香港購買住宅或商用物業，簽署買賣合約是整個交易流程的核心步驟。其中，臨時買賣合約作為買賣雙方首份具法律效力的文件，承接整個交易流程的重要角色。許多買家對臨時合約的程序、責任與風險認識不足，容易在交易過程中出現爭議或損失。
Invest Brother 將帶你全面了解臨時買賣合約範本應包含的內容、是否設有冷靜期、與正式買賣合約的主要分別，以及違約責任一覽，助你在買樓過程中作出明智決策。
臨時買賣合約（Provisional Agreement for Sale and Purchase）是買賣雙方在議價後簽署的初步合約，由地產代理或律師協助擬定，並於交易當日或翌日完成簽訂。此合約雖名為「臨時」，但在法律上已具約束力，雙方一旦簽署並支付訂金，即構成法律責任。
根據香港地產代理監管局的指引，臨約必須列明物業詳情、成交價、付款安排、交收日期及違約條款等。以下為一份常見的臨時買賣合約範本內容摘要，完整臨時買賣合約範本請按此查詢。
| 條款項目 | 說明 |
| 物業資料 | 通常列明地址，若包括車位、天台、露台，應一併列出。 |
| 買賣雙方資料 | 姓名、身份證號碼、地址。如屬公司，則需提供公司名稱及商業登記資料。 |
| 樓價及付款方式 | 樓價總額、細訂（約樓價3%-5%）、大訂（總計約10%）及餘額付款方式。 |
| 交吉與產權 | 合約需註明物業交吉日期及無產權負擔，並確保業權清晰。 |
| 違約責任 | 詳述若一方違約時的法律後果，包括沒收訂金或賠償。 |
| 費用分攤 | 包括律師費、代理佣金、印花稅等的支付安排。 |
正式買賣合約（Formal Agreement for Sale and Purchase）是物業交易中最關鍵的法律文件之一，標誌著買賣雙方完成所有初步程序後，進入實質交易階段。這份合約由律師擬定，內容會比臨時買賣合約更詳盡、更具保護力，明確規範雙方在交易過程中的權利與責任。
完成臨時買賣合約後，雙方需於約定日期（一般為14日內）簽訂正式買賣合約，由律師起草並由雙方簽署。正式合約是買賣交易的最終協議，內容更具完整性與法律保護力。
以下表格對比兩者主要分別：
| 項目 | 臨時買賣合約 | 正式買賣合約 |
| 文件草擬者 | 地產代理或律師 | 律師 |
| 條款內容 | 基本條款（簡略） | 詳盡條款（產權查冊、維修責任等） |
| 簽署時間 | 成交初期 | 臨約後約14日內 |
| 法律效力 | 有法律效力 | 有更強的法律約束力 |
| 買賣取消後果 | 買方撻訂，賣方雙倍賠償 | 條款內會載明違約安排 |
值得注意的是，若買賣雙方最終未有簽署正式買賣合約，根據香港法律，雙方仍可依據原有的臨時買賣合約完成交易，或在一方違約時根據臨約條款向對方追討相應賠償。這亦反映出，臨時合約並非過渡性文件，而是真正具法律效力的協議。
買方在簽署臨時買賣合約時，需支付一筆初步訂金，俗稱「細訂」，通常為樓價的 3% 至 5%。細訂的具體金額會根據買賣雙方協商而定，並清楚列明於合約條款中。
在臨時買賣合約簽訂後，買方會於 14 天內簽署正式買賣合約，並需補交第二筆訂金（俗稱「大訂」）。細訂與大訂合共一般為樓價的 10%。
香港現時的臨時買賣合約冷靜期*安排只適用於一手樓買賣，並根據《一手住宅物業銷售條例》訂明，買家可於簽訂合約後 5 日內撤銷交易並取回部分訂金。然而，在二手樓買賣中，臨時買賣合約一經簽訂，即屬法律文件，並沒有任何冷靜期。
這表示買方在簽署臨約後若決定不繼續交易，可能需要承擔撻訂風險，損失高達樓價 5% 的訂金。因此，在簽署前必須慎重考慮、詳細審閱條款，並建議在律師或專業人士協助下進行。
*冷靜期是指：非公眾假日、星期六、黑色暴雨警告日或烈風警告日。
臨時買賣合約一經簽署後，若一方希望中途取消，可能需承擔相應違約責任。後果會因應物業類型、合約條款及違約方身份而有所不同。
| 類型 | 一手住宅物業 | 二手住宅物業 |
| 冷靜期 | 有（5個工作天） | 無 |
| 買方取消 | – 若於冷靜期內取消，只需放棄已付的5%臨時訂金，不承擔額外責任。- 若超過冷靜期，則屬違約，需承擔法律後果（如撻訂） | – 須賠上已支付的臨時訂金（一般為樓價3%-5%）- 或需補償賣方損失（如轉售損失）- 承擔地產代理佣金（雙方各1%，共約2%）- 負責產生的法律及行政費用 |
| 賣方取消 | – 須退還買方已支付之訂金- 或按合約條款承擔進一步責任（如賠償金） | – 須退還訂金- 額外支付同等金額的賠償金予買方- 支付雙方地產代理佣金- 承擔交易相關費用（如律師費、印花稅） |
部分臨時買賣合約可能加入「必買必賣」條款，這代表雙方需強制履行合約條件，無權單方面撤銷交易。
買家應確認賣方的姓名、住址及身份證號碼與土地註冊處紀錄一致，確保對方為物業的合法擁有人，避免日後產權爭議。
合約中不應僅列出物業地址，還應明確載明是否包含附屬部分，如車位、平台、天台等，以避免產生誤解。
除了總樓價，合約內應列明臨時訂金（即細訂）、加付訂金（大訂）及樓價餘額的具體金額與付款日期，並應確認支付方式。
買家應於簽約前查冊，了解物業是否涉及按揭、釘契或其他法律限制，並確認合約中有聲明物業將以無產權負擔形式出售。
買賣雙方需在合約中明確「交吉」條件，若物業連租約出售，亦應清楚列明租約條款，確保交樓時買家可實際使用或收租。
如合約載有「按現狀出售」條款，買家應了解此不代表賣方可隱瞞違規建築或未經批准改建，因此應考慮安排驗樓程序。
建議買賣雙方各自委託律師處理交易，並在合約中列明律師名單與各項交易費用（如律師費、印花稅、地產代理佣金）的承擔方。
合約內應列明若任一方違約，將承擔的法律後果，包括訂金沒收、違約金及其他可能損失，買家務必要詳細閱讀相關條款。
如正式買賣合約於簽署臨時買賣合約後超過 14 日才完成，臨約須額外繳納 100 港元印花稅。
簽署臨約後，買家可憑合約向銀行申請按揭貸款，建議盡早展開貸款流程，以便順利配合正式合約的完成日期。
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臨時買賣合約雖是交易的初步文件，卻具有實質的法律效力。香港樓市交易金額動輒數百萬港元，任何一個細節或疏忽都有可能導致財務損失。買樓前應充分了解臨約內容與風險，必要時尋求專業法律支援，保障自己的權益。
