在香港,置業安居是許多人的夢想,但面對繁複的程序、高昂的樓價及不斷變動的政策,不少準業主都感到困惑。從計算香港買樓首期、申請按揭,到睇樓簽約,每一步都充滿挑戰。本文為您整理了一份詳盡的香港買樓注意事項,旨在為您提供清晰的指引,無論是首次置業的新手,還是希望掌握香港樓市投資攻略的投資者,都能在這份2026年最新懶人包中找到實用資訊,助您順利「上車」。
本文核心內容
- 財務規劃：如何準確計算首期、壓力測試要求及各項雜費開支。
- 買樓流程：由睇樓、查冊、簽約到收樓的完整五大步驟拆解。
- 投資策略：一手樓與二手樓的優劣比較及投資潛力評估。
- 常見陷阱：如何識別凶宅、僭建等問題單位,保障自身權益。
香港買樓第一步：財務規劃與首期預算
俗語有云：「計掂條數先好上車」。置業是人生重大的財務決策,周詳的財務規劃是成功置業的基石。在物色心儀單位前,必先清晰了解自己的財務狀況,準確計算首期、按揭供款及各項雜費開支。
如何計算我的買樓首期？（含各類型物業）
首期是置業最主要的入場券。所需金額取決於物業價格及銀行願意批出的按揭成數。自2023年7月金管局放寬按揭成數上限後,買家的首期壓力有所減輕。以下是不同樓價的最高按揭成數參考：
| 物業價值 | 最高按揭成數 | 所需首期 (最少) |
|---|---|---|
| HK$1,500萬或以下 | 70% | 30% |
| HK$1,500萬以上至HK$3,000萬 | 60% | 40% |
| HK$3,000萬以上 | 50% | 50% |
*注意：以上為一般情況,最終按揭成數受申請人信貸紀錄、收入狀況及物業質素等因素影響。首次置業人士若符合資格,可透過申請按揭保險計劃,以較低首期承造更高成數按揭。
壓力測試是什麼？申請按揭前的信貸評級準備
雖然金融管理局已於2024年2月暫停壓力測試要求,但了解其概念對評估自身還款能力仍然重要。壓力測試原意是確保借款人在利率上升的情況下,仍有足夠能力償還貸款。即使目前已暫停,銀行在審批按揭時,依然會嚴格審視申請人的「供款與入息比率」(Debt-to-Income Ratio, DSR),一般要求每月總供款額不超過入息的50%。
💡 專業提示：在申請按揭前,應先向環聯(TransUnion)查閱自己的信貸報告,確保信貸評級良好。平日應避免過度借貸及準時償還信用卡數,以維持健康的信貸紀錄。
買樓雜費清單：印花稅、律師費、代理佣金一覽
除了首期,買家還需預留一筆資金應付各項「隱藏」的雜費開支,這筆費用可達樓價的5%至10%。切勿因忽略計算而大失預算。
| 項目 | 費用說明 | 大約金額 |
|---|---|---|
| 從價印花稅 (AVD) | 根據物業售價或價值按第2標準稅率計算,是最大筆的雜費開支。合資格的香港永久性居民首次置業可享較低稅率。 | 樓價的 1.5% – 4.25% 不等 |
| 額外印花稅 (SSD) | 若在買入物業後24個月內轉售,需繳交此稅項,旨在遏抑短炒。 | 樓價的 10% – 20% |
| 代理佣金 | 一般為樓價的1%,買賣雙方均需支付。 | 樓價的 1% |
| 律師費 | 處理樓宇買賣合約、查冊及其他法律文件。 | 約 HK$5,000 – HK$20,000+ |
| 其他費用 | 包括查冊費、契據註冊費、按揭保險費等。 | 約數千至數萬港元 |
💡 官方資訊
有關最新的印花稅稅率及計算方法,可參考香港稅務局官方網站的資料,以獲取最準確的資訊。
史上最詳盡：香港買樓全流程拆解
了解財務狀況後,就可以正式進入買樓的實戰階段。整個流程環環相扣,建議預留至少三個月時間完成。以下是二手樓交易的五大核心步驟：
步驟一：睇樓與物業估價的技巧
「睇樓」不只是觀察單位內部裝潢,更要留意周邊環境、大廈公契、管理質素等。建議在不同時段（如平日、假日、日間、晚間）到訪,全面了解單位的採光、噪音及鄰里情況。
- 內部檢查：留意牆身、天花及窗邊有否水漬或裂痕,檢查水電煤供應是否正常。
- 外部環境：視察大廈外牆、公共空間（如電梯大堂、走廊）的保養狀況。
- 物業估價：在出價前,可先向多間銀行為心儀單位進行網上初步估價,避免因估價不足而影響按揭申請。
步驟二：查冊、簽署臨時買賣合約注意事項
決定購買單位後,便進入法律程序。首先,地產代理會協助您進行土地查冊（Land Search）,以確認業主身份、物業有否違規建築（僭建）或任何未解除的按揭、押記令等。
確認無誤後,買賣雙方便可簽署「臨時買賣合約」,此時買家需要支付樓價約3-5%的「細訂」（臨時訂金）。這份合約具法律約束力,簽署前必須仔細閱讀條款,特別是成交日期、樓價、包含的傢俬電器等細節。
步驟三：聘請律師與簽署正式買賣合約
簽署臨約後,買賣雙方需各自委託律師代表處理後續法律事宜。買方律師會深入審核業權,確保物業沒有任何法律問題。通常在簽署臨約後14天內,買家需透過律師簽署「正式買賣合約」,並支付「大訂」（加付訂金）,連同細訂合計約為樓價的10%。
步驟四：申請按揭保險與銀行按揭
支付大訂後,便可正式向銀行提交按揭申請。銀行會對物業進行正式估價,並審批您的貸款申請。如需申請高成數按揭,銀行會將個案轉介至按揭保險公司審批。整個過程一般需時4至6星期。
延伸閱讀
想了解更多關於按揭申請的細節和所需文件嗎？可以參考我們的【銀行按揭申請】程序﹑所需文件及時間一覽,助您做足準備。
步驟五：驗樓與處理成交手續（收樓）
在成交日（通常在簽署正式合約後1至2個月）前,買家有權對單位進行最後驗收,即「驗樓」。目的是確保單位狀況與合約訂明的一致,所有設施運作正常。如有問題應立即通知律師協調。驗樓無誤後,在成交日當天,買方律師會將樓價餘款交予賣方律師,並完成樓契轉讓。恭喜您！您已正式成為業主,可以領取鑰匙了。
香港樓市投資攻略：新手如何選擇潛力股？
對於部分買家而言,置業不僅是自住,更是一項重要的投資。掌握基本的香港樓市投資攻略,有助您在芸芸眾盤中,挑選出具升值潛力的「潛力股」。
一手樓 vs 二手樓：優劣比較與選擇策略
市場上主要有一手（全新）和二手（舊有）兩種物業,它們各有優劣,適合不同需求的買家。
| 一手樓 (新盤) | 二手樓 | |
|---|---|---|
| 👍 優點 |
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| 👎 缺點 |
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選擇策略：追求全新體驗、不介意樓花期且資金較充裕的買家可考慮一手樓；而注重性價比、希望即買即住且對地區有特定要求的,二手樓則是更務實的選擇。
影響樓價的關鍵因素分析
長遠而言,影響樓價的因素眾多,精明的投資者應綜合考量：
- 地段與交通：是否鄰近鐵路站、核心商業區,交通網絡是否完善。
- 校網與社區配套：優質校網對有子女的家庭極具吸引力,而完善的社區設施（如商場、街市、公園）則提升生活便利性。
- 區域發展潛力：政府的長遠規劃,如新基建項目、發展新市鎮等,都會為該區物業帶來升值潛力。
- 供應與需求：長期土地供應量與市場人口結構變化,是決定樓市大方向的根本因素。
如何評估單位的投資回報潛力？
投資回報主要來自兩方面：租金收入和資產增值。在購入前可簡單評估：
- 租金回報率：（全年租金收入 / 樓價）x 100%。一般而言,回報率達2.5%至3%屬合理水平。可參考同區同類型單位的租務成交數據。
- 升值潛力：結合上述影響樓價的因素,判斷物業長遠的升值空間。
常見問題 (FAQ)
1. 首次置業（首置）身份有什麼著數？
「首次置業」指的是在購買物業時,於香港未持有任何其他住宅物業的香港永久性居民。最大的好處是能以較低的從價印花稅第2標準稅率繳稅,大幅減輕置業初期的稅務負擔。此外,亦較容易申請高成數的按揭保險計劃。
2. 如果物業估價不足,我應該怎麼辦？
估價不足意味著銀行批出的按揭貸款額低於預期,買家需要準備更多首期資金去填補差額。若面臨此情況,可以嘗試向其他銀行申請按揭,或與賣家商討能否調整成交價。為避免這種情況,建議在簽署臨約前,先向至少2-3間銀行對物業進行初步估價。
3. 買樓過程中,如何避免凶宅或有問題的單位？
要避免買入凶宅,除了可透過地產代理查詢及在網上凶宅資料庫搜尋外,亦可直接詢問賣家、大廈管理處或鄰居。至於僭建、業權不清等問題,則主要依靠律師進行詳盡的查冊及審閱樓契文件來發現。在睇樓時仔細觀察單位結構有否異常改動,也是有效的方法。
4. 什麼是「釘契」？對買樓有何影響？
「釘契」是指物業的業權記錄被註冊了某項轇轕或押記,例如業主欠交管理費、維修費,或物業有未遵辦的清拆令等。被「釘契」的物業,業權會被視為不完整(defective title),銀行一般不會批出按揭。因此,在交易完成前,賣方必須解決相關問題並「解釘」,否則交易可能無法完成。
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