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2026 年 1 月 21 日
香港樓市在經歷了數年的調整後,迎來了政策上的重大轉變。政府在2024年的《財政預算案》中宣布為樓市「全面撤辣」,取消所有住宅物業的需求管理措施,為市場注入了新的變數。對於潛在買家、業主還是投資者而言,了解這些香港樓市政策的轉變、掌握放寬按揭的細節,以及評估未來利率和樓價的走勢,是做出明智決策的關鍵。
面對瞬息萬變的市場,許多人或許會感到困惑：現在是入市的好時機嗎？「撤辣」和放寬按揭具體能節省多少成本？高息環境會持續多久？本文將為您提供一份完整的2025年香港樓市政策指南,從印花稅、按揭成數到利率影響,全面拆解各項新措施,助您看清市場的風險與機遇。
自2024年2月28日起,香港政府及金融管理局推出了一系列重大措施,旨在為熾熱的樓市降溫措施畫上句號,以應對已轉變的經濟及市場狀況。這些變動主要圍繞「撤辣」和「放寬按揭」兩大核心。
政府宣布撤銷所有住宅物業的「辣招稅」,即日起所有住宅物業交易無需再繳付額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）以及新住宅印花稅（NRSD）。這意味著無論買家身份（香港永久性居民、非永久居民或公司買家）或持有物業的時間長短,均適用相同的從價印花稅（AVD）第2標準稅率。
「撤辣」旨在降低市民置業、換樓的交易成本,並提升市場流動性,讓物業價格更多由市場基本面主導。
我們透過以下表格,清晰比較「撤辣」前後的印花稅差異：
| 稅項種類 | 「撤辣」前稅率 | 「撤辣」後稅率 (2024年2月28日起) | 主要影響群體 |
|---|---|---|---|
| 額外印花稅 (SSD) | 持有期6個月內：20% 6至12個月：15% 12至24個月：10% |
0% (已取消) | 短線投資者、換樓客 |
| 買家印花稅 (BSD) | 7.5% | 0% (已取消) | 非香港永久性居民、公司名義買家 |
| 新住宅印花稅 (NRSD) | 7.5% | 0% (已取消) | 已持有住宅物業的香港永久性居民 |
| 從價印花稅 (AVD) | 繼續生效 (按第2標準稅率,樓價$300萬以下$100起) | 所有買家 | |
更多關於印花稅的官方資訊,可參考香港稅務局網站。
與「撤辣」同日,香港金管局亦宣布放寬物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施,主要有兩大重點：
以下為最新的住宅物業按揭成數上限（以銀行基本按揭計算,不包括按揭保險）：
| 物業價值 | 最新最高按揭成數 (自用) | 過往最高按揭成數 (自用) |
|---|---|---|
| $3,000萬港元或以下 | 70% | 50% – 60% |
| $3,000萬港元以上至$3,500萬港元 | 60% – 70% | 50% |
| $3,500萬港元以上 | 60% | 50% |
| 非自用物業 | 60% | 50% |
資料來源：香港金融管理局
對於希望借取更高成數按揭的首次置業人士,仍然可以透過申請按揭保險計劃,為$1,000萬或以下的物業申請高達9成按揭。想了解更多按揭細節,可參考我們的香港按揭懶人包。
除了上述兩項核心政策外,近期的政府報告亦提出多項與房屋土地供應相關的措施,長遠影響樓市發展。例如,政府繼續推進「北部都會區」及「明日大嶼」等大型發展項目,旨在增加長遠的土地和房屋供應,以穩定市民的住屋期望。同時,政府亦致力簡化土地發展的審批程序,加快房屋供應速度。
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利率走向是影響樓市的另一關鍵因素。香港的利率政策與美國息息相關,了解兩者關係,有助預判未來的供樓負擔。
由於港元與美元實行聯繫匯率制度,為了維持匯率穩定,香港的基準利率走勢基本上會跟隨美國聯邦基金利率。當美國聯儲局加息時,香港銀行體系的資金成本會上升,商業銀行通常會跟隨上調其最優惠利率（Prime Rate,簡稱P）,從而直接影響P按的供款。同時,銀行同業拆息（HIBOR,簡稱H）亦會因市場資金緊張而抽升,影響H按的實際利率。
利率的輕微變動,對長達二、三十年的按揭貸款影響深遠。我們可以透過一個簡單例子來說明：
可見,即使只是0.25厘的利率變化,每月供款亦相差超過$700,全年計便超過$8,400。因此,準買家在計算負擔能力時,必須考慮未來利率波動的可能。
在香港,按揭計劃主要分為H按和P按兩種。在高息環境下,如何選擇成為了準業主的一大難題。
| 按揭計劃 | 計算方式 | 優點 | 缺點 | 現時市況分析 |
|---|---|---|---|---|
| H按 (HIBOR Plan) | 香港銀行同業拆息 (H) + 銀行利潤 (%) | 在低息週期,HIBOR較低,總利息支出較少。設有「封頂利率」(Cap Rate),鎖定最高供款利率,通常與P按利率掛鉤。 | 波動性較大,HIBOR會隨市場資金流動而頻繁變動。 | 目前HIBOR持續高於封頂利率,大部分H按借款人實際上正以封頂利率供款,暫時無法享受H按的低息優勢。 |
| P按 (Prime Rate Plan) | 最優惠利率 (P) – 銀行回贈 (%) | 利率相對穩定,最優惠利率P由各銀行自行決定,變動不如HIBOR頻繁,供款預算較易掌握。 | 在歷史上大部分時間,P按的實際利率都高於H按。 | 雖然穩定,但現時P按的實際利率與H按的封頂利率相若,甚至更高,因此市場上仍以選用H按計劃為主流,以博取未來減息週期HIBOR回落的機會。 |
⚠️ 注意：選擇按揭計劃時,除了利率,亦應比較銀行的現金回贈、罰息期及其他優惠條款。建議向多間銀行查詢,或尋求專業按揭轉介顧問的意見。
「撤辣」和放寬按揭為市場帶來刺激,但樓市的長遠發展仍受制於經濟基本面、利率環境和土地供應等多重因素。
自政策公布後,市場反應迅速,一、二手物業的成交量均錄得顯著增長,尤其是積壓已久的購買力得到釋放,令樓市出現「小陽春」。根據中原城市領先指數(CCL)等數據顯示,樓價在短期內有止跌回穩的跡象。然而,成交量的活躍能否持續,以及樓價能否重拾升軌,仍需觀察利率走勢及本地經濟的復甦力度。
儘管樓市政策放寬,但香港經濟仍面臨全球經濟增長放緩、地緣政治不明朗等挑戰。若本地經濟復甦乏力,失業率上升,將削弱市民的供款能力和置業信心。在高息環境下,部分在樓價高位入市、承造高成數按揭的業主,仍面臨負資產的風險。這些因素都可能成為窒礙樓價上升的阻力。
長遠來看,政府增加土地供應的決心將對樓市結構產生深遠影響。「北部都會區」等大型項目預計將在未來十年提供大量公私營房屋單位,有助於紓緩房屋供求失衡的問題。雖然短期內不會對樓價構成即時壓力,但長遠而言,充裕的供應將會是穩定樓價、抑制投機炒賣的關鍵因素,對未來樓價的上升空間或會帶來一定制約。
「撤辣」降低交易成本,吸引內地及海外專才、投資者重投市場；放寬按揭則幫助首置及換樓客更容易上車,短期內刺激需求。
高息環境持續,加重供樓負擔；經濟前景未明,影響市民收入穩定性；長遠大量房屋供應,或會限制樓價升幅。
總括而言,2024-2025年的香港樓市政策迎來了轉捩點。「全面撤辣」與「放寬按揭」無疑為市場掃除了一些障礙,短期內有效刺激了成交量,並為樓價提供了支持。然而,利率高企和經濟復甦步伐仍然是左右樓市長遠走勢的兩大關鍵。對於準買家而言,雖然入市門檻有所降低,但在做決策前,更應審慎評估自身的財務狀況和還款能力,充份考慮利率波動的風險。市場前景雖見曙光,但挑戰與機遇並存,保持理性和謹慎的態度方為上策。
「撤辣」確實為買家節省了大量印花稅成本,而放寬按揭亦降低了上車門檻,可視為一個較好的「政策窗口期」。然而,是否為「好時機」因人而異。買家需要綜合考慮個人財務狀況、對未來利率走勢的預期以及本地經濟前景。如果自身財政穩健,有實際自住需求,且能夠承受潛在的利率波動風險,現時可能是值得考慮的入市時點。反之,若財政狀況較為緊張或以短線投資為目的,則需更加謹慎。
在新政策下,首次置業人士的按揭成數有更多彈性。如果單靠銀行基本按揭,樓價$3,000萬或以下的物業最高可借7成。但若想借取更高成數,可以申請按揭保險計劃（MIP）。透過按揭保險：
申請人仍需符合相關的入息要求及擁有良好信貸紀錄。
市場普遍預期美國已進入減息週期,香港跟隨加息的可能性相對較低。但若全球通脹頑固,導致聯儲局需要重新加息,香港樓市無疑會承受巨大壓力。加息會直接推高H按及P按的供款利率,加重業主負擔,打擊買家入市意欲。在這種情況下,樓價有機會重現跌勢。因此,即使市場氣氛好轉,利率風險仍是未來一兩年內需要密切關注的核心變數。
在「全面撤辣」後,非香港永久性居民在稅務上的待遇已與本地首次置業人士看齊。他們無需再繳付高達7.5%的買家印花稅（BSD）和7.5%的新住宅印花稅（NRSD）。現在,任何買家（不論身份）購買住宅物業,只需根據樓價繳付從價印花稅（AVD）第2標準稅率,稅率由$100至4.25%不等。這大大降低了非本地買家的置業成本。
*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。
