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2025 年 12 月 16 日
無論您是準備置業的準買家,還是現已成為業主,優質的香港物業管理服務都直接影響您的居住體驗以至物業的長遠價值。一間卓越的物業管理公司,不僅能維持屋苑的日常運作,更是守護您資產、提升生活品質的關鍵夥伴。然而,面對五花八門的物業管理公司,加上繁複的《物業管理服務條例》,以及令人困惑的物業管理費計算方式,許多業主都感到無從入手。
本指南將為您提供一站式的詳盡解析,從物業管理的基本定義、服務範疇,到《物業管理服務條例》（第626章）的核心精神,再到如何精明地選擇及監督物業管理公司,以及處理管理費爭議的實用策略,助您全面掌握作為業主應有的權利與知識,確保您的安樂窩得到最妥善的照料。
香港的物業管理服務遠不止「看更」和清潔這麼簡單。根據《物業管理服務條例》,它是一套涵蓋七大範疇的專業服務,旨在維持和提升物業的價值、安全及居住環境。一個專業的管理團隊,是確保物業井然有序、歷久常新的重要支柱。
這是物業管理中最基本、也最直接影響住戶日常生活的環節。它主要包括：
妥善的財務管理是物業穩健運作的基石。物業管理公司需要扮演「大管家」的角色,其職責包括：
為確保物業設施安全耐用,持續的維修保養必不可少。這部分工作技術性較強,亦是保障物業價值的重要一環。
💡 專家提示：優質的物業管理不僅是「管理」,更是「服務」和「增值」。一個好的管理團隊能預見潛在問題,主動提出改善方案,從而提升整個物業的價值和居住品質。
為了提升香港物業管理行業的專業水平和服務質素,《物業管理服務條例》（香港法例第626章）應運而生,並設立了物業管理業監管局（PMSA）。了解這套法規,是每位業主保障自身權益的基礎。
物業管理業監管局（PMSA）是一個獨立的法定機構,其核心職能是透過發牌制度及紀律處分機制,規管並提升物業管理公司及從業員的專業水平。其主要職責包括：
牌照制度是《物管條例》的核心。它將牌照分為兩大類：
這個制度確保了提供服務的公司和人員都具備一定的專業水平和資格,業主在選擇服務時能更有信心。
作為精明的業主,在聘用或續聘物業管理公司前,應先查核其是否持有有效牌照。您可以透過以下簡單步驟在PMSA官方網站查閱：
透過查冊,您可以確認服務提供者的合法性,避免誤聘無牌公司而引致不必要的風險。
了解《物業管理服務條例》的詳細條文,有助您更深入地了解自身的法律權益及物業管理公司的法定責任。
選擇一間合適的物業管理公司,如同為您的物業聘請一位能幹的「CEO」。這不僅關乎日常的舒適與便利,更直接影響物業的長遠升值潛力。以下將提供實用的比較和評估方法。
雖然香港沒有一個官方的「物業管理公司排名」,但我們可以從業界的獎項及市場口碑來判斷公司的實力。例如,由香港物業管理公司協會及香港測量師學會等舉辦的「優質物業設施管理大獎」,其得獎名單便極具參考價值。以下是一些在市場上擁有良好聲譽的大型管理公司（排名不分先後）：
| 物業管理公司 | 主要管理物業類型 | 服務特色 |
|---|---|---|
| 啟勝管理服務有限公司 | 大型住宅屋苑、商場、甲級商廈 | 新鴻基地產旗下,服務質素穩定,重視客戶服務及科技應用。 |
| 港基物業管理有限公司 | 住宅、工商物業、停車場 | 恒基兆業地產集團成員,經驗豐富,管理組合多元化。 |
| 康業服務有限公司 | 私人屋苑、公營房屋、商廈 | 同樣隸屬新鴻基地產,管理規模龐大,著重環保及可持續發展。 |
| 創毅物業服務顧問有限公司 | 公共屋邨、居屋、私人屋苑 | 在公共房屋管理方面經驗尤其豐富,屢獲房委會獎項。 |
*以上資料僅供參考,選擇時仍需按個別屋苑需求作詳細評估。
除了公司名氣,更應從以下五個實際層面進行評估：
對於業主立案法團而言,更換或聘請物業管理公司需經過嚴謹的公開招標程序。過程中應注意：
物業管理費是每位業主每月必須承擔的開支,但您真的清楚每一分錢用在哪裡嗎？了解管理費的構成與監管機制,是維護自身權益的重要一步。
管理費的本質是集合眾業主之力,共同支付維持物業日常運作及保養的各項開支。一般而言,管理費主要覆蓋以下項目：
管理費並非一成不變。當最低工資上調、通脹導致營運成本增加,或需要推行大型改善工程時,管理公司便可能提出加價。合規的加價程序通常是：
一個負責任的管理公司,在提出加價時會提供充分的理據和數據支持,而非無理要求。
如果您對管理費的帳目或加價幅度有疑問,可以採取以下行動：
在香港,擁有一個物業不僅是安居之所,也是一項重要的資產投資。專業的物業管理是確保這項投資保值甚至增值的關鍵。透過本文的深入剖析,相信您已對香港物業管理的服務範疇、法律框架、公司選擇及費用結構有了更全面的認識。作為業主,積極參與物業事務、了解自身權利並善用監管機制,是邁向更理想居住環境的第一步。選擇一間值得信賴、透明度高且溝通良好的物業管理公司,將是您守護家園最明智的決定。
若您對物業管理公司的服務不滿,建議先透過管理處的內部渠道正式投訴。如果問題未能解決,而該事宜涉及違反《物業管理服務條例》或PMSA發出的《操守守則》,您可以向物業管理業監管局（PMSA）提出投訴。PMSA會就持牌物業管理公司和持牌人的違規行為進行調查和紀律處分。
成立業主立案法團（OC）是業主集體管理大廈的法律實體。法團成立後,將擁有法定權力,代表全體業主作出決策,最重要的權力包括聘請、監督和解僱物業管理公司,審批年度預算和管理費調整,以及決定是否進行大型維修工程。可以說,成立法團是業主實現「當家作主」,有效監管物業管理服務的關鍵一步。
根據香港稅務條例,物業管理費屬於住宅物業的日常開支,並非供樓的利息支出。因此,一般情況下,繳交的物業管理費是不能用作個人薪俸稅或物業稅的扣除項目的。可以扣稅的項目主要是居所貸款利息。
兩者角色不同。業主立案法團（OC）是由業主組成的法人團體,代表全體業主的利益,是決策者和僱主。而物業管理公司則是由法團聘請的服務提供者或承辦商,負責執行法團議決的管理方案,並提供專業的管理服務。簡單比喻,法團是「董事局」,管理公司是「行政總裁（CEO）」。
此條例為業主提供了多重實際保障。首先,發牌制度確保了為您服務的公司和人員都具備基本專業資格。其次,監管局制訂的《操守守則》為服務質素設立了標準,例如要求財務清晰、公平採購等。最後,投訴和紀律處分機制讓業主在遇到服務失當或違規時,有正式的渠道申訴,追究責任,從而提升整個行業的問責性。
⚠️ *本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。
