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2025 年 11 月 15 日
踏入2025年,香港的地產市場在經歷了多番動盪後,正處於一個關鍵的十字路口。政府全面「撤辣」,為市場帶來短暫的亢奮,但隨之而來的是全球宏觀經濟的不確定性,特別是利率走勢的變幻莫測。對於持份者而言,不論是準備「上車」的準買家,還是尋求回報的投資者,清晰掌握香港樓市走勢及2025樓市預測都顯得至關重要。本文將為您全面剖析住宅、寫字樓到商舖的市場前景,助您洞悉機遇與挑戰。
展望2025年,香港地產市場的主旋律將是「在挑戰中尋求平衡」。市場情緒雖比過往幾年有所改善,但復甦之路並非一帆風順。多個核心因素相互交織,共同塑造著市場的未來走向。
全球經濟增長放緩,無疑為香港這個開放型經濟體帶來壓力。然而,市場最大的關注點落在利率政策上。由於港元與美元掛鉤的聯繫匯率制度,香港的利率水平深受美國聯儲局的貨幣政策影響。市場普遍預期美國將在2025年下半年開始減息,這將直接帶動香港銀行同業拆息（HIBOR）回落,從而減輕供樓人士的按揭負擔,並降低新買家的入場門檻。
💡 利率與樓市的蹺蹺板效應
可以將利率與樓市看作成一個蹺蹺板：當利率下降時,借貸成本降低,市民的購買力相對提升,有助於推動樓市向上；反之,當利率上升,供樓壓力大增,則會對樓市構成下行壓力。因此,聯儲局的每一次議息會議都牽動著市場的神經。更多關於利率變動的詳細資訊,可參考香港金融管理局發布的官方數據。
自2025年初政府宣布樓市全面「撤辣」（即取消所有住宅物業需求管理措施）後,市場反應迅速。一手及二手市場的成交量在短期內顯著飆升,積壓已久的購買力得到釋放。然而,這股熱潮能否持續,是市場最大的疑問。數據顯示,成交量的增長主要由本地用家及部分重返市場的投資者帶動,但樓價並未出現V型反彈,僅在低位徘徊整固。這反映出市場的基礎仍然脆弱,買家入市態度審慎,更著重物業的質素與價格的合理性。
住宅市場作為地產市場的重中之重,其走勢直接影響廣大市民的財富。在經歷了超過兩年的調整期後,2025年的樓市呈現出見底企穩的跡象,但不同板塊的表現將會分化。
預計2025年全年樓價將在窄幅區間內波動,呈現「前平後穩」的格局。上半年市場仍在消化「撤辣」的利好消息及尋找方向,樓價難有大升空間。下半年若減息預期兌現,市場信心有望增強,樓價或有溫和的上升動力。值得留意的是,「鐵路盤」及具備優質校網的地區,因其剛性需求強勁,樓價表現將相對堅挺。而對於準備置業的人士,全面的【印花稅計算機2025】買樓印花稅(AVD)及股票印花稅全攻略將是您不可或缺的工具。
| 物業類型/地區 | 2025年樓價預測 | 主要影響因素 |
|---|---|---|
| 中小型單位 (市區) | 平穩,下半年或有輕微升幅 (-2% 至 +3%) | 剛性需求支持、受惠於減息預期 |
| 大型/豪宅單位 | 持續受壓 (-5% 至 0%) | 高息環境影響較大、經濟前景不明朗 |
| 新界區鐵路沿線 | 表現相對硬淨 (0% 至 +5%) | 交通便利、新盤供應提供價格指標 |
與買賣市場的波動相比,住宅租賃市場展現出更強的韌性。受惠於各項「搶人才」計劃的成功推行,大量外來專才和留學生湧入香港,為租務市場帶來了穩定的新增需求。特別是鄰近大學或核心商業區的屋苑,租金持續向好。預計2025年整體住宅租金將錄得約3%至5%的升幅。對於長線投資者而言,在樓價回穩的背景下,租金回報率的吸引力正逐步回升,成為一個值得關注的亮點。
利率的變動不僅影響樓價,更直接關係到您的按揭供款。想知道美國的貨幣政策如何透過HIBOR影響您的荷包？推薦閱讀《美國貨幣政策如何影響香港按揭？》,助您更全面地規劃財務。
商業物業市場在過去幾年面臨著結構性的轉變,寫字樓和商舖各自上演著不同的故事。
香港的甲級寫字樓市場正處於供過於求的局面。一方面,未來幾年將有多個大型商業項目落成,新增供應量龐大；另一方面,企業在經濟前景不明朗下,對擴張辦公室持保守態度,甚至縮減規模以控制成本。這導致整體空置率持續在高位徘徊,尤其在九龍東等非核心區。租金因此承受巨大壓力,預計2025年甲級寫字樓租金仍有約5%的下調空間。然而,市場也出現「Flight-to-Quality」（遷往優質樓宇）的趨勢,企業趁租金低迷,從舊式商廈升級至設施更完善、具備綠色認證的新型寫字樓,這為核心區的頂級商廈帶來結構性機會。
商舖市場的復甦步伐則顯得崎嶇。訪港旅客數量雖有回升,但消費模式已然改變,從以往集中購買奢侈品,轉向餐飲、體驗式消費。同時,港人北上消費成風,對本地零售及餐飲業構成直接競爭。這使得核心購物區如銅鑼灣、尖沙咀的街舖租金復甦乏力,空置率依然偏高。相反,專注服務本地居民、以餐飲和生活必需品為主的民生區商場,表現則相對穩定。預期2025年商舖市場將持續分化,核心區租金難有起色,而民生區舖位則保持平穩。
總括而言,2025年的香港地產市場將是一個充滿變數與機遇的年份。住宅市場在「撤辣」和減息預期的雙重作用下,正逐步築底回穩,成交量有望保持活躍,但樓價大幅反彈的機會不大,對用家而言是審慎入市的時機。商業物業市場則持續面臨結構性挑戰,寫字樓的供應過剩和商舖的消費模式轉變,意味著租金和售價仍將受壓,投資者需更具慧眼,發掘結構性機會。無論您是哪一類市場參與者,深入研究、保持耐心,並密切關注宏觀經濟的變化,將是穿越市場迷霧、做出明智決策的不二法門。
市場普遍預測2025年樓價將趨於平穩,全年波幅預計在-5%至+5%之間。上半年可能仍在整固,若下半年美國落實減息,香港跟隨,則樓價有望溫和回升。大幅上升或下跌的可能性均較低。
利率變動直接影響您的按揭供款。若利率下降,您的每月供款會減少,反之則增加。目前大部分按揭計劃以HIBOR為基礎,當預期減息時,意味著未來供樓負擔有望減輕。建議與銀行查詢最新的按揭計劃,並進行壓力測試,確保自己能應對利率波動的風險。
這取決於您的投資目標和風險承受能力。對於尋求穩定租金回報的長線投資者,目前樓價已從高位回落,租金回報率有所提升,具備一定的吸引力。但對於追求短期資本增值的投資者,由於樓價上行動力有限,風險相對較高。建議在投資前做好充分的市場研究和財務規劃。
「撤辣」取消了「買家印花稅」(BSD) 和「新住宅印花稅」(NRSD),意味著海外買家及公司投資者現在與香港永久性居民一樣,只需按較低的第二標準稅率繳納從價印花稅。這大大降低了入場成本,但仍需注意香港的經濟基本面、利率走勢及匯率風險。
高空置率意味著租金和售價短期內難以回升,投資風險較高。然而,這也可能帶來機遇。投資者可以留意核心區的頂級商廈,它們在「Flight-to-Quality」趨勢下更具防守性。此外,部分舊式商廈可能有活化或重建的潛力,但這需要更專業的眼光和更長的投資週期。
*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。
