環球金融市場在經歷了漫長的高息環境後,正迎來重要的轉捩點。以美國聯儲局為首的多國央行已釋出明確的政策轉向信號,市場普遍預期減息週期即將啟動,這無疑為長期承受高昂供樓成本的香港業主帶來一絲曙光。
對於未來,特別是展望2026按揭利率的走勢,已成為全城關注的焦點。在過去一段時間,香港銀行同業拆息（HIBOR）持續高企,導致絕大多數H按計劃觸及封頂利率,令香港供樓負擔顯著加重。
在多項宏觀經濟數據與政策訊號交織之下,市場對未來利率的下降速度與幅度存在分歧。美國減息步伐的快慢,將直接牽動香港的最優惠利率（P）及HIBOR走勢,進而影響業主在 **按揭計劃選擇** 上的決策。本文將深入剖析環球利率前景,拆解本地銀行體系的反應機制,並結合各大行報告,對2026年香港按揭利率的可能路徑進行全面分析,為業主及準買家提供具前瞻性的策略參考。
最新市場背景：環球減息預期與香港市場反應
要準確預測香港未來的按揭利率,必須先理解其背後最大的驅動因素——環球,特別是美國的貨幣政策。香港在聯繫匯率制度下,港元利率走勢與美元利率高度同步,因此美國聯儲局的每一個決策都至關重要。
💡 美國聯儲局利率政策轉向的關鍵信號
經過多輪加息以壓抑通脹後,美國聯儲局（Fed）的政策重心已開始轉移。根據最新的議息會議聲明及官員講話,市場普遍解讀為加息週期已告終結,下一步將是減息。多間國際投資銀行,如高盛及摩根士丹利,均預測聯儲局可能在2025年下半年啟動首次減息。例如,嘉信理財的分析 指出,市場預期聯邦基金利率到2026年中可能回落至3%以下。這些預測基於對通脹回落及經濟增長放緩的評估,儘管減息的具體時間點和幅度仍存在變數,但方向已相當明確。
- 市場共識： 普遍預期2025年下半年至2026年初是減息的關鍵窗口。
- 驅動因素： 通脹數據持續回落,勞動市場降溫。
- 不確定性： 潛在的通脹反彈或地緣政治風險,可能影響減息步伐。
💡 香港銀行同業拆息 (HIBOR) 近期走勢分析
與美元利率掛鉤的HIBOR,在過去兩年持續處於高位,直接導致H按供款觸及「封頂位」（即P按減若干百分比的利率上限）。然而,隨著市場對美國減息的預期升溫,1個月HIBOR已從高位略有回軟。儘管目前仍高於大部分H按計劃的「H+1.3%」,但其走勢已反映出對未來資金成本下降的預期。銀行體系結餘的水平同樣影響HIBOR的敏感度,若結餘維持在較低水平,資金流向的輕微變化都可能引致HIBOR較大波動。
2026按揭利率行情走勢分析（短期 + 中期）
綜合環球背景與本地因素,我們可以對未來按揭利率的走勢作出短期和中期的分析,這直接關係到業主的每月供款開支。
💡 短期驅動因素：HIBOR能否持續低於封頂利率？
對於H按用家而言,最關心的莫過於實際按息何時能脫離封頂利率。假設目前主流的封頂利率為P-1.75%（實際約4.125%）,而H按計劃為H+1.3%。這意味著,1個月HIBOR需要回落至2.825%以下,供樓人士才能真正享受到拆息下降的好處。短期內,HIBOR能否跌穿此水平,將是市場減息預期是否兌現的第一個重要指標。若美國如期在2025年下半年減息,HIBOR有望在年底前逐步接近這一水平。
「真正的供樓負擔減輕,並非在美國首次宣布減息之時,而是在HIBOR跌穿封頂利率的那一刻。」
💡 中期（至2026年）利率走勢預測：綜合各大行報告與市場預期
展望至2026年,市場預期美國聯邦基金利率將有多輪下調,累計減幅或達1至1.5個百分點。在此假設情境下,香港的利率環境將有顯著改變：
- HIBOR走勢： 預計1個月HIBOR將跟隨美息下行,到2026年有機會回落至2%至2.5%的區間。屆時,H按的實際利率（H+1.3%）將遠低於當前的封頂水平,供樓負擔將實質性減輕。
- P按（最優惠利率）調整： P按的調整通常滯後於HIBOR。香港大型銀行在美國減息初期可能維持P不變,以擴闊息差。但若美國累計減息幅度超過0.5厘,香港銀行跟隨減P的可能性將大增。預計到2026年,P按有可能下調0.25至0.5厘。
各大銀行H按及P按計劃參考（截至2025年11月）
| 銀行 | 最優惠利率 (P) | H按計劃 | P按計劃 |
|---|---|---|---|
| 滙豐銀行 | 5.875% | H+1.3% (封頂 P-1.75%) | P-1.75% |
| 恒生銀行 | 5.875% | H+1.3% (封頂 P-1.75%) | P-1.75% |
| 中國銀行 | 5.875% | H+1.3% (封頂 P-1.75%) | P-1.75% |
| 渣打銀行 | 6.125% | H+1.3% (封頂 P-2%) | P-2% |
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不確定H按和P按的具體分別？選擇最適合自己的按揭計劃至關重要。建議深入了解P按與H按之間的分別及注意事項,做出明智決策。
宏觀與政策因素如何影響您的按揭利率？
除了美國利率政策這個最大變數外,本地的貨幣政策以及更廣泛的宏觀環境,同樣會為按揭利率前景增添複雜性。
💡 香港金管局貨幣政策與對銀行體系結餘的影響
香港金融管理局（HKMA）的核心目標是維持港元匯率穩定。在聯繫匯率制度下,金管局的貨幣政策很大程度上是被動的,主要跟隨美國步伐。然而,金管局可以透過調整逆週期宏觀審慎監管措施（如按揭成數、壓力測試要求）來影響信貸市場。此外,銀行體系結餘的水平反映了本地市場的資金流動性。若未來有大量資金流入,體系結餘增加,將有助於壓低HIBOR；反之,資金流出則會令HIBOR更易抽升。
💡 全球通脹數據與地緣政治風險對利率前景的變數
減息之路並非一帆風順。若美國通脹數據意外反彈,或出現新的地緣政治衝突（例如能源價格飆升）,都可能迫使聯儲局推遲或放緩減息步伐。這些外部風險會直接傳導至香港,延長高息環境的持續時間。因此,任何關於2026按揭利率的預測都必須考慮這些潛在的「黑天鵝」事件。
潛在風險與機會：業主及準買家應如何部署？
面對即將到來的利率下行週期,無論是現有業主還是計劃入市的準買家,都應評估當中的風險與機遇,提前規劃部署。
💡 風險點：通脹數據反覆或經濟放緩的壓力
最大的風險在於市場「搶跑」,過度樂觀地預期減息速度。如果聯儲局因通脹頑固而維持高利率更長時間（Higher for Longer）,香港的供樓負擔將難以及時緩解。同時,亦要關注本地經濟的復甦力度。若經濟增長不如預期,即使利率下降,樓市的承接力也可能受限。
💡 機會點：把握轉按、加按或選擇定息按揭的黃金窗口
隨著利率前景明朗化,新的機會窗口亦隨之打開。現有業主應密切關注市場變化,考慮進行 **轉按** 以獲取更優惠的利率或現金回贈（儘管目前回贈已大幅縮減）。對於有資金需求的業主,當樓價企穩或回升時,透過 **加按** 套現也是一個選項。此外,市場上亦有提供定息按揭計劃,雖然在減息週期中吸引力看似下降,但對於極度厭惡風險、追求穩定供款的買家而言,仍不失為一個鎖定前期利率的選擇。
轉按與加按策略
當利率進入下行週期,是重新審視按揭計劃的好時機。了解轉按和加按的分別,能助您更有效地利用物業進行財富增值或資金周轉。
定息按揭的考量
雖然H按前景樂觀,但定息按揭能提供絕對的供款穩定性。若預期未來數年財務狀況有較大不確定性,可考慮鎖定首數年利率,規避短期波動風險。
總結
綜合來看,展望2026年,香港按揭利率由高位回落已是大概率事件,這對廣大業主和準買家無疑是正面消息。核心驅動力來自於美國聯儲局的政策轉向,預計將帶動HIBOR顯著下行,使H按的優勢重新浮現。然而,利率下降的步伐與幅度仍受全球通脹、經濟增長及地緣政治等多重因素影響,過程可能反覆。業主應保持靈活,密切留意市場動態,適時檢視並優化自身的按揭方案,方能在此輪利率週期轉換中把握先機,有效減輕供樓負擔。
常見問題 (FAQ)
1. 到2026年,我應該選擇H按還是P按？
若市場預測準確,即利率進入持續的下行週期,H按的優勢將會非常顯著。隨著HIBOR回落至封頂利率以下,H按的實際利率將低於P按。然而,P按提供較高的穩定性,其利率波動遠比H按小。對於風險承受能力較低、追求每月供款穩定的業主,P按仍是可考慮的選項。總括而言,對利率走勢樂觀者應選H按,極度保守者可選P按。
2. 如果美國減息,香港按揭利率會跟隨下跌多少？
香港按揭利率不會與美國減息幅度一比一跟隨。H按利率的關鍵在於HIBOR,它會較快地反映美國利率的變動趨勢,但幅度會受本地銀行體系資金流動性影響。至於P按,銀行通常會在美國累積減息數次後（例如合共減0.5厘或以上）,才考慮跟隨下調最優惠利率,且幅度未必跟足。因此,減息的傳導存在滯後和折扣。
3. 2026年的按揭利率預測對香港樓價有什麼影響？
按揭利率下降通常對樓市有正面支持作用。較低的利率意味著更低的借貸成本和更強的負擔能力,能夠刺激置業需求,利好樓價。然而,樓價同時受本地經濟狀況、失業率、房屋供應量及市場信心等多方面因素影響。因此,2026年利率下降是樓市的利好因素之一,但並非決定樓價走勢的唯一因素。
4. 現在是申請定息按揭的好時機嗎？
在預期利率即將下降的環境下,鎖定一個較高的固定利率可能不是最理想的選擇。定息按揭的主要優勢在於加息週期中鎖定成本。不過,如果定息計劃提供的利率極具吸引力（例如低於當前的P按封頂利率）,或者申請人無法通過壓力測試而定息計劃的門檻較低,那麼它仍然具備一定的考慮價值。對大部分人而言,在減息週期開端,浮息按揭（H按）的潛在回報更高。
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