海外物業公屋：2026年申報全攻略(瞞報後果、資產上限及常見問題)

對於不少香港家庭而言,公共房屋是安居樂業的基石。然而,隨著與內地及海外的聯繫日漸緊密,許多公屋住戶可能因繼承、投資或家庭原因而持有境外物業。

這便引申出一個令人焦慮的問題：擁有海外物業公屋資格會否受影響？一旦處理不當,隨時可能觸發「富戶政策」,甚至面臨被收回單位的嚴重後果。香港公共房屋資源極其寶貴,平均公屋輪候時間仍然較長,因此相關政策的執行亦日益嚴格。

面對複雜的公屋資產申報制度,許多住戶感到困惑：內地或海外的祖屋需要申報嗎？資產價值如何計算？房屋署又如何得知我在境外的資產狀況？本篇文章將為您提供一份即將踏入2026年最詳盡的海外物業申報全攻略,從申報守則、資產計算方法,到瞞報的風險及房署的審查機制,助您清晰了解政策要求,妥善處理資產申報,安枕無憂。

公屋住戶擁有海外物業必須知道的申報守則

根據香港房屋委員會的現行政策,所有公屋住戶均有責任如實申報其家庭總資產,當中明確包括在香港境外（例如內地、澳門或任何海外國家）所持有的物業和土地。這並非一項新規定,但近年房屋署已顯著加強了審查力度,決心打擊任何濫用公屋資源的行為。

誰需要申報？申報時間及週期詳解

過往,只有居住滿十年的公屋住戶需要每兩年申報一次。然而,為更有效地運用公共房屋資源,政策已經收緊。現時,所有公屋住戶（包括新租戶）都必須在入住後,按房屋署要求定期進行申報。

• 首次申報：新租戶在入住時便會被要求提供相關的資產資料。
• 定期申報：所有住戶均須每兩年進行一次申報。房屋署會向租戶寄發「入息及資產申報表」,住戶必須在指定期限內填妥並交回。
• 特別審查：若房屋署收到舉報或透過其他途徑懷疑租戶的資產狀況有變,有權隨時要求租戶作出申報及提供證明文件。

切勿抱持僥倖心態,認為房屋署不會主動查核。準時及誠實地完成每一次申報,是保障您公屋居住權的基本責任。

海外及內地物業的資產價值如何計算？

這是整個申報過程中最關鍵,也最容易引起誤解的一環。物業資產的計算並非單純看買入價,而是以其「資產淨值」為準。計算方法如下：

具體來說,您需要注意以下幾點：

• 物業類型：所有類型的物業均須計算在內,包括但不限於住宅、商舖、廠房、土地、車位等。
• 市值評估：住戶需要為其境外物業提供一個合理的市值估算。這可以參考當地的地產代理估價、專業估價報告或稅務文件。房屋署有權要求提供相關證明。
• 家庭成員：資產計算是以整個家庭為單位,即戶主及所有名列於租約上的家庭成員所擁有的全部資產,都必須合併計算。
• 業權份額：如果您只擁有物業的部分業權,則只需按您的業權比例計算相應的資產淨值。例如,您與兄弟姊妹共同持有一所內地祖屋,您佔50%業權,該物業市值100萬港元,無按揭,那您需要申報的資產價值便是50萬港元。

為了讓大家更清晰理解,以下是一個模擬計算表格：

申報海外物業需要提交哪些證明文件？

為確保申報的真確性,房屋署有權要求住戶提供證明文件。雖然在遞交申報表時不一定需要立即附上所有文件,但您應預先準備妥當,以備房屋署隨時抽查。建議準備的文件包括：

• 業權證明：如房產證、土地使用證、購房合同等。
• 市值證明：近期的銀行估價報告、持牌測量師行出具的估價報告、當地政府的稅務估價單或地產代理提供的書面估價。
• 按揭文件：最新的按揭還款表或由貸款機構發出的結餘證明書,清楚顯示尚未償還的貸款金額。
• 其他相關文件：如遺產繼承文件、贈與證明等。

觸犯「富戶政策」：瞞報海外物業的3大嚴重後果

「富戶政策」是確保公共房屋資源能公平分配給最有需要家庭的關鍵機制。若公屋住戶的家庭入息或總資產淨值超出指定上限,便需要遷離公屋單位。瞞報海外物業,正正就是意圖規避此政策的行為,一旦被揭發,後果相當嚴重。

最新公屋富戶入息及總資產淨值限額 (2025/26年度)

房屋委員會每年都會檢討並公布最新的「富戶政策」限額。根據2025年4月1日起生效的標準,住戶若符合以下任何一項條件,便須遷離其公屋單位：

1. 家庭總資產淨值超出入息限額的100倍。
2. 家庭總入息超出入息限額的5倍。
3. 家庭成員在香港擁有住宅物業。

以下為2025/26年度的入息及資產限額表,供各位參考：

*數據截至2025年4月,僅供參考,一切以房屋委員會官方網站公布為準。

一旦被發現瞞報,會面臨什麼懲罰？

虛報或漏報資產是嚴肅的違法行為。根據《房屋條例》,任何人士倘若明知而作出虛假陳述,即屬犯罪。被定罪的個案,可能面臨以下一種或多種懲罰：

• 1. 終止租約（收樓）：這是最直接和最嚴重的後果。房屋署會發出「遷出通知書」,租戶必須在指定期限內交還公屋單位。
• 2. 刑事檢控：一經定罪,最高可被判罰款港幣5萬元及監禁6個月。
• 3. 追討租金差額：房屋署有權向租戶追討因其虛報資料而少付的市值租金差額。
• 4. 影響未來申請資格：被終止租約的家庭,在指定期限內（通常為5年）將喪失再次申請公共房屋的資格。

真實個案：過往公屋戶因瞞報內地物業被收樓的案例

近年來,房屋署透過與內地部門建立的查核機制,成功揭發多宗瞞報個案。新聞報導屢見不鮮,有公屋住戶因未有申報在廣東省持有的住宅或商舖,其資產總值超出限額,最終被房屋署證實並收回單位。例如,在2023至2024年間,便有數十戶家庭因此被終止租約。這些真實案例清晰地警示我們,瞞報行為的風險極高,切勿以身試法。

房屋署如何審查你的海外及內地資產？

「我在內地有層樓,房署點會知？」這或許是部分人心存的疑問。事實上,隨著科技進步和跨部門協作的加強,房屋署的審查網絡遠比想像中嚴密。

與內地建立的物業資料查核機制

這是打擊瞞報行為的「殺手鐧」。據房屋局公開資訊,房屋署已與廣東省等大灣區城市的自然資源部門建立了直接的查核渠道。當房屋署對某個案存有合理懷疑時,可透過此機制向內地相關部門查詢該租戶及其家庭成員在內地是否持有物業。一旦內地部門回覆確認持有物業,便成為了有力的證據。

數據配對與市民舉報的角色

除了主動的跨境查核,房屋署還會運用其他方法去核實資料：

• 數據系統配對：房屋署會利用電腦系統,將租戶申報的資料與香港其他政府部門（如稅務局、土地註冊處）及公營機構的數據進行比對,以偵測異常情況。
• 深入調查：對於有可疑的個案,房屋署的前線職員會進行家訪及深入調查,了解住戶的實際生活狀況。
• 市民舉報：俗稱「篤灰」,房屋署設有舉報熱線和網上渠道,鼓勵市民舉報濫用公屋的個案。所有舉報均會被嚴肅跟進。

總結

隨著香港與全球各地聯繫的深化,公屋住戶持有海外物業的情況將會越來越普遍。房屋署收緊申報政策及加強審查機制,目的並非要刁難住戶,而是為了維護珍貴的公共房屋資源,確保其能真正幫助有迫切需要的人。作為公屋租戶,最明智的做法就是坦誠相對,準確申報。與其每日提心吊膽,擔心被揭發而失去安樂窩,不如花時間了解清楚政策,做好每一次的資產申報。記住,「誠實申報」是保障您公屋居住權的最佳,也是唯一的途徑。

常見問題 (FAQ)

1. 家人贈予或繼承的海外物業,是否需要申報？

需要。不論物業的來源是自行購買、家人贈予還是繼承遺產,只要您的名字或任何家庭成員的名字出現在物業的法定業權文件上,該物業的資產淨值就必須計算在整個家庭的總資產內,並如實申報。

2. 如果只擁有海外物業的部分業權,應如何處理？

您需要根據您所佔的業權份額,按比例計算該物業的資產淨值並進行申報。例如,若一所海外物業市值為港幣200萬元,您擁有25%的業權,且沒有按揭,那麼您需要申報的資產價值為港幣50萬元（$2,000,000 x 25%）。在申報時,最好能提供文件證明您的業權比例。

3. 在海外工作但仍保留公屋戶籍,收入和物業應如何申報？

只要您仍是該公屋單位的家庭成員,您在全球的收入及資產（包括海外的薪金及物業）都必須計算在家庭總入息和總資產內。在填寫申報表時,需將海外收入換算為港幣,並連同海外物業的資產淨值一併申報。

4. 如果物業是自住或沒有出租,是否可以豁免申報？

不可以。「富戶政策」審查的是「擁有權」,而非物業的「用途」。不論您的海外物業是作自住、空置、出租還是其他用途,只要您擁有其業權,就必須申報。豁免申報的情況極少,除非有特殊政策規定,否則一律須計算在資產總值內。