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2025 年 11 月 14 日
最近香港樓市最熱門的話題,莫過於政府的「全面撤辣」政策。這項重大變革直接影響著每一位準買家的置業成本,特別是樓市印花稅的計算方式。您是否正計劃入市,卻對五花八門的稅項感到困惑？擔心買樓成本算不清楚而大失預算？本文將為您提供最完整的撤辣後印花稅指南,從政策解讀到首次置業印花稅計算的詳細教學,並深入分析撤辣後樓市影響,讓您一篇搞懂所有關鍵資訊,精明置業。
所謂「撤辣」,指的是香港政府在2024年2月28日起,撤銷了所有針對住宅物業的需求管理措施（俗稱「辣招」）。這意味著過去困擾買家多年的額外稅項已成歷史,置業門檻顯著降低。
在「撤辣」之前,香港樓市存在以下三大「辣招稅」,旨在遏抑樓市炒賣及外來投資需求：
政府決定「全面撤辣」,主要是在當時的經濟環境及樓市狀況下作出的重要調整。其核心目的包括：
撤辣前後的買樓成本差異有多大？讓我們以一個價值HK$800萬的物業為例,清晰比較不同身份買家的印花稅開支：
| 買家身份 | 撤辣前總印花稅 (BSD/NRSD + AVD) | 撤辣後總印花稅 (只需AVD) | 節省金額 |
|---|---|---|---|
| 香港永久居民 (首次置業) | HK$300,000 (3.75%) | HK$300,000 (3.75%) | HK$0 |
| 香港永久居民 (非首次置業) | HK$600,000 (7.5%) | HK$300,000 (3.75%) | HK$300,000 |
| 非香港永久居民 / 公司買家 | HK$1,200,000 (7.5% BSD + 7.5% NRSD) | HK$300,000 (3.75%) | HK$900,000 |
全面撤辣後,無論您是何種身份的買家,購買住宅物業時,都只需繳付「從價印花稅 (Ad Valorem Stamp Duty, AVD)」,並統一採用收費較低的「第2標準稅率」。這大大簡化了稅務計算的複雜性。
從價印花稅的稅率是根據物業的售價或價值（以較高者為準）而定的累進式稅率。樓價越高,適用的稅率也越高。過去,首次置業的香港永久居民才能享用這套較低的第2標準稅率,而現在則適用於所有買家。
以下為現時適用於所有住宅物業交易的從價印花稅（第2標準）稅率表。詳細稅率可參考香港稅務局官方資料。
| 物業售價 / 價值 | 稅率 |
|---|---|
| HK$3,000,000 或以下 | HK$100 |
| HK$3,000,001 至 HK$3,528,240 | HK$100 + 超過HK$3,000,000的款額的10% |
| HK$3,528,241 至 HK$4,500,000 | 1.5% |
| HK$4,500,001 至 HK$4,935,480 | HK$67,500 + 超過HK$4,500,000的款額的10% |
| HK$4,935,481 至 HK$6,000,000 | 2.25% |
| HK$6,000,001 至 HK$6,642,860 | HK$135,000 + 超過HK$6,000,000的款額的10% |
| HK$6,642,861 至 HK$9,000,000 | 3% |
| HK$9,000,001 至 HK$10,080,000 | HK$270,000 + 超過HK$9,000,000的款額的10% |
| HK$10,080,001 至 HK$20,000,000 | 3.75% |
| HK$20,000,001 至 HK$21,739,120 | HK$750,000 + 超過HK$20,000,000的款額的10% |
| HK$21,739,121 或以上 | 4.25% |
一般而言,物業的買方是負責繳付印花稅的一方。在簽署「臨時買賣合約」後,通常會在30天內簽署「正式買賣合約」,而印花稅的繳交期限,一般是在簽署「正式買賣合約」後的30天內。整個流程通常會由代表買家的律師處理,他們會計算應繳金額,並代為向稅務局遞交文件及稅款,確保交易合規。
雖然撤辣後所有買家都採用同一套稅率,但對於首次置業人士而言,清楚了解自身的稅務負擔仍然至關重要,因為這直接關係到首期預算和按揭安排。
在印花稅的語境下,「首次置業」有嚴格定義。您必須是代表自己行事的香港永久性居民,並且在購買該住宅物業時,在香港沒有擁有任何其他住宅物業或其任何權益。值得注意的是,即使撤辣後稅率看齊,這個身份在申請高成數按揭保險時仍然極為關鍵。
計算過程非常直接：
應繳印花稅金額 = 物業售價 × 對應的從價印花稅稅率
讓我們通過幾個常見的樓價範圍,實際計算一下首次置業的印花稅開支：
🔹 案例一：購買價值 HK$300萬 的物業
根據稅率表,樓價為HK$300萬或以下的物業,稅款為定額。
應繳印花稅 = HK$100
🔹 案例二：購買價值 HK$500萬 的物業
樓價HK$500萬屬於「HK$4,935,481 至 HK$6,000,000」的區間,適用稅率為2.25%。
應繳印花稅 = HK$5,000,000 × 2.25% = HK$112,500
🔹 案例三：購買價值 HK$800萬 的物業
樓價HK$800萬屬於「HK$6,642,861 至 HK$9,000,000」的區間,適用稅率為3%。
應繳印花稅 = HK$8,000,000 × 3% = HK$240,000
撤辣無疑為沉寂已久的樓市注入了強心針,但其長遠影響仍是市場焦點。想深入了解樓市走勢,可以參考我們的詳細報告。
撤辣後首月,香港樓市成交量確實出現爆炸性增長,無論是一手新盤還是二手市場都顯著活躍,市場呈現出俗稱的「小陽春」。積壓多時的購買力得到釋放。然而,這股勢頭能否持續,取決於多個宏觀因素：
撤辣政策成功為樓價「止血」,扭轉了此前持續數月的跌勢。部分地區的樓價甚至出現輕微反彈。然而,要判斷樓價是否已完全企穩並重拾升軌,仍為時過早。市場普遍認為,撤辣的主要作用是穩定市場,避免恐慌性拋售,但樓價的長遠走向,最終還是要回歸到經濟基本面和供求關係上。
撤辣對投資者和非本地買家的影響最為顯著。由於買家印花稅（BSD）和新住宅印花稅（NRSD）被撤銷,他們的置業成本由以往的15%大幅降至與本地首次置業人士看齊的水平。市場數據顯示,撤辣後以公司名義或非本地居民身份入市的個案顯著增加,證明政策成功吸引了這部分資金重投香港樓市。這對提升市場流動性和支持樓價有正面作用。
對於換樓客,情況已大為簡化。在撤辣前,換樓客若「先買後賣」,需先繳付較高的新住宅印花稅（NRSD）,然後在指定期限內（通常是12個月）賣出原有物業後,再向稅務局申請退回部分稅款。但在撤辣後,由於NRSD已不存在,換樓客在購買新物業時,與首次置業人士一樣,只需按第2標準稅率繳交從價印花稅（AVD）,無需再經過繁複的「先繳後退」程序,大大減輕了資金壓力。
需要。即使是近親之間（如父母轉給子女、夫妻之間）的物業轉讓或送贈,除非涉及法庭命令或遺產繼承,否則稅務局一般仍會視其為「買賣」,並根據該物業當時的市場價值（而非轉讓價或$0）來計算從價印花稅。不過,若受贈人是香港永久居民且在接收物業時於香港沒有其他住宅物業,則同樣適用於較低的第2標準稅率。
遲交印花稅會面臨嚴厲的罰款。根據稅務局的規定,罰款金額按逾期時間計算：
此外,未加蓋印花（即未繳稅）的樓契在法律上不具效力,不能用於註冊業權,會嚴重影響物業的擁有權,因此務必準時繳交。
沒有。本次「全面撤辣」主要針對住宅物業。非住宅物業（如商舖、寫字樓、工廈及車位）的印花稅早在2020年已取消雙倍印花稅,一直沿用較低的第2標準稅率。因此,這次政策變動對非住宅物業市場沒有直接的稅務影響。
總括而言,2025年香港樓市在「全面撤辣」後,印花稅制度已大幅簡化。所有買家現在只需根據物業價值,統一繳付從價印花稅（AVD）第2標準稅率,這無疑大大降低了非首次置業人士、投資者及海外買家的入場門檻,亦為換樓客提供了極大的便利。然而,置業是人生重大決定,在做出任何買賣決定前,請務必使用最新的稅率表準確計算您的印花稅成本,並結合個人財務狀況、按揭負擔能力及當前的樓市風險,作出最周全的評估。希望這份樓市印花稅完整指南能助您運籌帷幄,做出最明智的決策。
*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。
