獲取最新消息和促銷信息
想了解最新的內容和促銷活動嗎？ 通過我們的每周時事通訊獲得最優惠的價格！
想了解最新的內容和促銷活動嗎？ 通過我們的每周時事通訊獲得最優惠的價格！
2025 年 10 月 21 日
買樓是人生大事,但繁複的買樓流程、法律文件和專業術語常常讓新手感到徬徨無助。您是否也擔心流程出錯、看不懂查冊報告,或是不懂得如何聘請一位可靠的律師而蒙受損失？本文將為您提供一個最完整的買樓流程懶人包,從前期準備到成功收樓,並深入拆解「查冊教學」與「聘請律師注意事項」兩大核心環節,讓您一步步安心上車,順利成為業主。
所謂「凡事預則立」,置業前清晰了解整個流程的時間線和關鍵節點至關重要。以下我們將香港買樓步驟拆解為10大核心環節,助您運籌帷幄。
買樓流程概覽
確定置業預算,是整個買樓流程的起點。您需要評估自己的首期資金、計算每月供款能力,並考慮壓力測試。建議向銀行申請「按揭預先批核」,雖然並非正式貸款,但銀行會根據您的財務狀況提供一個估算貸款額,讓您在物色單位時更有預算,同時增加您在議價時的說服力。
根據預算和個人需求（如地區、座向、校網等）尋找合適的樓盤。透過地產代理睇樓時,通常需要簽署「地產代理協議」,俗稱「睇樓紙」。這份文件具法律效力,列明了代理佣金和協議有效期,確保在有效期內經該代理購入相關單位,便需支付佣金。
在遇到心儀單位並準備出價前,進行初步的土地查冊是不可或缺的一步。這能幫助您確認業主身份,並了解物業是否存在例如「釘契」等產權負擔。這一步雖然簡單,卻是保障自己權益的第一道防線。
當買賣雙方就樓價達成共識後,便會簽署臨時買賣合約。這是一份具有法律約束力的文件,簽署時買家需支付俗稱「細訂」的臨時訂金,金額通常為樓價的3%至5%。合約上會列明成交日期、樓價、以及雙方姓名等重要資料。
簽署臨約後,您必須盡快委託一位律師代表處理後續的法律事宜,包括審核合約、處理樓契、以及確保業權清晰等。選擇一位經驗豐富且溝通良好的律師至關重要,後文將有詳細的聘請律師注意事項。
攜帶臨時買賣合約及其他所需文件（如身份證明、入息證明等）到銀行申請正式的按揭貸款。銀行會對物業進行估價,並審批您的貸款申請。這個過程一般需要數星期,因此應盡早行動。
通常在簽署臨約後14天內,買賣雙方的律師會草擬好正式買賣合約。簽署正約時,買家需支付「大訂」,即加付訂金至樓價的10%（扣除已付的「細訂」）。同時,您需要在此時支付物業印花稅。
在簽署正約後到成交日前的這段時間,您的律師會進行詳細的業權審查,確保物業沒有任何未披露的業權問題,並處理銀行按揭的相關法律文件。這一步是保障您未來業權完整的關鍵。
在約定的成交日,銀行會將按揭貸款金額直接轉賬給賣方律師。您則需要透過您的律師,將樓價的尾數（樓價扣除訂金及按揭貸款額）支付給賣方。完成後,賣方會將物業的鑰匙交由其律師轉交給您的律師。
從律師手上取得鑰匙後,便可以正式收樓。建議立即對單位進行全面檢驗（驗樓）,檢查單位的狀況是否與合約相符,以及水、電、煤等設施是否運作正常。如有問題,應立即透過律師與賣方溝通。
查冊是二手樓交易中,保障買家權益最重要的環節。一份簡單的文件,卻隱藏著物業的「身世之謎」。接下來的查冊教學將指導您如何親自操作,看懂關鍵資訊。
香港的物業查冊可以透過土地註冊處的「綜合註冊資訊系統 (IRIS)」網上進行,方便快捷。
一份完整的土地登記冊主要分為四個部分,以下是解讀重點：
| 部分 | 關鍵資訊 | 注意事項 |
|---|---|---|
| 第一部分：物業資料 | 物業的地址、地段編號、批約年期等。 | 核對地址是否完全正確,了解土地的契約年期。 |
| 第二部分：業主資料 | 現任業主的姓名、身份證號碼（部分隱藏）、註冊日期。 | 必須核對業主姓名與賣方是否一致。注意業權形式：「聯權共有」（長命契）或「分權共有」。 |
| 第三部分：物業涉及的轇轕 | 記錄了所有對物業有影響的法律文件,如按揭、買賣合約、法庭命令（釘契）等。 | 這是最關鍵的部分！任何未解除的按揭或「釘契」都必須在成交前解決,否則會影響業權。 |
| 第四部分：等待註冊的契約 | 已遞交但尚未完成註冊的文件。 | 可能顯示最新的交易動態,例如剛簽署的臨時買賣合約。 |
透過IRIS網上查閱土地登記冊,目前的費用為每次港幣10元。相對於樓價,這筆費用絕對是物超所值,是保障自己權益的必要投資。
律師在買樓流程中扮演著守門人的角色,其專業與否直接影響交易的順利程度和您的資金安全。以下聘請律師注意事項,助您作出明智選擇。
1. 專門處理樓宇買賣的經驗：
選擇主攻物業轉易（Conveyancing）的律師或律師樓。他們對相關法例、流程和潛在風險有更深入的認識。
2. 收費模式是否清晰透明：
問清楚收費是「全包宴」還是逐項收費。一般「全包宴」會包含律師費及常規雜費（如查冊費）,但可能不包括突發情況的額外費用。務必索取詳細的收費單。
3. 溝通是否清晰、回應是否及時：
一位好的律師應能用淺白的語言向您解釋複雜的法律問題,並能及時回應您的查詢,讓您對交易進度瞭如指掌。
4. 檢查律師樓有否利益衝突：
雖然法律允許,但為保障自身利益,應避免與賣方使用同一位律師或同一間律師樓。這能避免潛在的利益衝突。
5. 確認委任前,仔細閱讀委任合約：
在正式簽署文件委任律師前,請仔細閱讀服務條款和收費細則,確保沒有任何不清晰之處。
根據香港律師會的指引,在物業交易中,同一間律師事務所不能同時代表買賣雙方,以避免利益衝突。然而,買方和其按揭銀行則通常可以由同一位律師代表,這有助簡化流程。
「釘契」是指物業的業權上註冊了具有法律效力的轇轕,例如政府發出的維修令、法庭的欠債判令等。這意味著業權存在瑕疵。買家購買「釘契樓」前,必須確保相關問題已解決（即「解釘」）,否則銀行不會批出按揭,而買家在成交後將需要承擔相關的法律責任和費用。
「細訂」（臨時訂金）通常是樓價的3-5%,在簽署臨時買賣合約時支付。「大訂」（加付訂金）則是在簽署正式買賣合約時支付,連同細訂合共為樓價的10%。如果買家在簽署臨約後決定放棄交易（撻訂）,賣方有權沒收已付的「細訂」。如果是在簽署正約後撻訂,則賣方有權沒收全數10%的訂金,並可追討其他損失。
一般而言,一個標準的二手樓交易流程,從簽署臨時買賣合約到最終的成交日,大約需要2至3個月。這個時間主要取決於買賣雙方在合約中協商的成交期,以及銀行按揭審批的速度。
買樓的開支絕不止樓價本身,還包括多項雜費,必須預留充足資金。主要開支包括：
本文詳細介紹了從財務準備到收樓的完整買樓流程,並特別深入講解了查冊教學和聘請律師注意事項。買樓置業雖然過程繁複,但絕非畏途。只要做足功課,謹慎規劃財務,仔細進行查冊,並委託一位專業可靠的律師從旁協助,即使是首次置業的新手,也能充滿信心地應對挑戰。希望這份終極懶人包能助您一臂之力,順利上車,成功購入理想家園。
*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。
