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2025 年 12 月 17 日
香港樓市在2024年迎來重大轉變,港府宣布全面「撤辣」,取消所有住宅物業需求管理措施,為熾熱的討論注入了新的催化劑。對於許多準買家而言,這既是機遇也是挑戰。
購入香港物業不僅是重大的財務決策,更牽涉繁複的法律程序與市場知識。無論您是首次置業的「上車客」,還是希望換樓的業主,清晰了解整個香港買樓流程、最新的香港物業印花稅計算方式,以及潛在的風險,都是成功置業的關鍵第一步。
本指南將為您拆解從財務規劃到成功收樓的每一個環節,提供一個清晰、實用的置業藍圖,助您在複雜的物業市場中穩步前行,作出最明智的決策。
在香港購買物業,流程環環相扣,任何一個環節的疏忽都可能導致不必要的麻煩。以下我們將買樓過程拆解為九個主要步驟,助您建立清晰的時間線和行動計劃。
置業前最重要的一步,是誠實評估自己的財務狀況。這不僅是計算您可以負擔的樓價,更要考慮所有相關開支。
建議將總預算的10-15%預留作上述雜費開支,確保資金流動性充裕。
確定預算後,便可以開始尋找合適的物業。您可以透過網上搵樓平台、地產代理或親身到心儀地區視察。睇樓時,除了觀察單位內部間隔、裝修和景觀外,更應留意：
當您對某個單位產生興趣,下一步就是進行土地查冊（Land Search）。透過查冊,您可以了解物業的「身世」,包括：
查冊是保障自己免於購入「問題物業」的關鍵一步,通常可由地產代理或律師協助進行。
買賣雙方就價格達成共識後,會透過地產代理簽訂「臨時買賣合約」。這是一份具有法律約束力的文件,當中會列明：
簽署臨約時,買家需支付「細訂」。若任何一方悔約,則需按合約條款作出賠償。
簽署臨約後,應立即向銀行申請按揭貸款。銀行會根據您的收入、信貸紀錄、物業估價等因素審批貸款額和利率。建議同時向2-3間銀行申請,以比較不同方案,爭取最優惠的條款。
想深入了解最新的按揭成數和壓力測試要求嗎？可以參考我們的詳細分析文章：高成數按揭出租新機遇：九成按揭物業三條件即可放租！
買賣雙方需各自委託律師代表處理法律文件。買方律師會負責審核業權、草擬樓契,並確保交易符合法律程序。在指定日期,買家需到律師樓簽署「正式買賣合約」,並支付「大訂」（即樓價10%減去已付的「細訂」）。
簽署正式買賣合約後,律師會協助您處理繳付印花稅的事宜。根據《印花稅條例》,買賣協議通常須在簽署後30天內加蓋印花。
在成交日之前,買家有權對物業進行最後一次檢查,俗稱「驗樓」。目的是確保單位狀況與簽約時一致,以及賣方承諾維修的項目已經完成。建議帶備一份驗樓清單,仔細檢查門窗、水電、家電等。
在成交日當天,買家到律師樓簽署「轉讓契」（Assignment）,並由銀行將按揭貸款餘額支付給賣方律師。完成後,買方律師會通知您可以從地產代理或賣方手上領取鑰匙,正式成為物業的新主人。
自2024年2月28日起,香港政府已撤銷所有住宅物業的額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）。現時,所有買家（無論是香港永久居民還是非本地居民）購買住宅物業,均只需按「從價印花稅（AVD）第二標準稅率」繳稅,大大減輕了置業的稅務負擔。
以下為現時適用的稅率表,資料來源為香港稅務局官方網站,確保資訊準確。
| 物業售價或價值（以較高者為準） | 稅率 |
|---|---|
| HK$3,000,000 或以下 | HK$100 |
| HK$3,000,001 至 HK$3,528,240 | HK$100 + 超過HK$3,000,000款額的10% |
| HK$3,528,241 至 HK$4,500,000 | 1.5% |
| HK$4,500,001 至 HK$4,935,480 | HK$67,500 + 超過HK$4,500,000款額的10% |
| HK$4,935,481 至 HK$6,000,000 | 2.25% |
| HK$6,000,001 至 HK$6,642,860 | HK$135,000 + 超過HK$6,000,000款額的10% |
| HK$6,642,861 至 HK$9,000,000 | 3% |
| HK$9,000,001 至 HK$10,080,000 | HK$270,000 + 超過HK$9,000,000款額的10% |
| HK$10,080,001 至 HK$20,000,000 | 3.75% |
| HK$20,000,001 至 HK$21,739,120 | HK$750,000 + 超過HK$20,000,000款額的10% |
| HK$21,739,121 或以上 | 4.25% |
重要提示：額外印花稅 (SSD) 和買家印花稅 (BSD) 已於2024年2月28日起撤銷,以下資料僅供歷史參考。
撤銷這兩項稅項後,無論買家身份或持貨時間,均不再需要繳付此類辣招稅。
除了熟悉流程和稅務,新手買家還應留意以下幾個關鍵事項,確保置業過程順利。
切勿只將目光聚焦在樓價上。首期、印花稅、佣金、律師費、裝修費等前期開支總和可能相當可觀。務必製作詳細的開支清單,並預留應急資金。
雖然金管局已暫停壓力測試要求,但銀行在審批按揭時,仍會評估申請人的「供款與入息比率」（DSR）,確保申請人有足夠的還款能力。了解自己的借貸能力,有助於鎖定合適的樓價範圍。
一個專業的地產代理能為您提供寶貴的市場資訊、盤源,並在價格談判中提供協助。選擇時可考慮其持牌資格、地區熟悉度、過往成交紀錄及口碑。
再次強調,查冊是保障買家權益的最重要防線。透過查冊可以揭示物業是否存在僭建、維修令、業權不清等問題,避免日後陷入法律糾紛。
購買一手樓和二手樓的流程和注意事項有所不同：
| 項目 | 一手樓（樓花） | 二手樓 |
|---|---|---|
| 流程 | 參觀示範單位、入票抽籤、揀樓、簽署臨約及正式合約 | 睇樓、查冊、議價、簽約 |
| 靈活性 | 樓價和付款辦法由發展商定立,議價空間小 | 樓價有較大議價空間 |
| 風險 | 有延遲交樓風險,「貨不對辦」的可能 | 樓齡較高,可能有維修保養問題 |
| 優點 | 屋苑設施新穎,有發展商保養 | 即買即住,所見即所得 |
律師在物業交易中扮演中立且關鍵的角色,負責確保所有法律文件妥當、保障您的業權清晰。切勿為節省費用而選擇經驗不足的律師行。
收樓前的驗樓是最後把關機會。建議準備一份詳細清單,逐項檢查,常見問題包括：
大廈公契（DMC）是規管該大廈所有業主權利和責任的法律文件,內容包括單位用途限制（如是否可養寵物）、公用地方範圍等。同時,亦應了解清楚管理費金額及其包含的服務範圍。
除了樓價和印花稅,主要費用還包括：地產代理佣金（通常為樓價1%）、律師費（處理買賣合約、按揭契等）、銀行按揭相關費用（如估價費、按揭保險費）、以及入伙後的裝修費、傢俬電器購置費、管理費按金和上網電費按金等。
一般情況下,若銀行最終不批准按揭申請,買家已支付的訂金（「細訂」和「大訂」）將會被賣方沒收。因此,在簽署臨時買賣合約後,必須盡快向銀行申請按揭,並在簽署正式合約前確認按揭已基本批核,以減低風險。
「送贈契」（Deed of Gift）是指業主以無償方式將物業轉讓給他人（通常是近親）。需要注意的是,若原業主在送贈物業後5年內破產,破產管理署有權向承贈人追討該物業。因此,銀行一般不願意為涉及5年內送贈契的物業批出按揭,買家在市場上亦較難轉售。
是的。自2024年2月28日起,所有買家,不論其是否香港永久性居民或是否已持有其他住宅物業,購買住宅物業時均只需按「從價印花稅（AVD）第二標準稅率」繳稅。過往為非本地居民及公司買家而設的「買家印花稅（BSD）」以及為現有業主而設的較高稅率均已撤銷。
在香港置業是一項牽涉巨額資金和複雜程序的旅程。2024年的全面「撤辣」為市場帶來了新氣象,但也要求買家對流程、財務和風險有更透徹的理解。從謹慎的財務規劃、精明的物業挑選,到小心處理每一份法律文件,都是通往成功置業的基石。希望本篇全方位的買樓指南,能為您的置業之路提供清晰的導航,助您避開潛在陷阱,順利購入心儀的安樂窩。
