獲取最新消息和促銷信息
想了解最新的內容和促銷活動嗎？ 通過我們的每周時事通訊獲得最優惠的價格！
想了解最新的內容和促銷活動嗎？ 通過我們的每周時事通訊獲得最優惠的價格！
2025 年 9 月 14 日
最近關於樓價的討論此起彼落,尤其在香港這個寸金尺土的城市,「上車」似乎是許多年輕人遙不可及的夢想。到底香港的樓價有多「離地」？衡量市民負擔能力最直觀的指標之一,就是房價所得比（House Price-to-Income Ratio）。這個數字揭示了一個家庭需要「不吃不喝」多少年,才能儲夠錢買樓。本文將為您深入拆解房價所得比的計算方式,比較香港在全球的排名,並探討在高樓價環境下,準買家可以如何部署自己的置業大計。
房價所得比,是一個用來衡量樓價與居民收入水平之間關係的指標。它的計算公式相當簡單：
房價所得比 = 樓價中位數 ÷ 家庭每年可支配收入中位數
舉個例子,假設香港一個住宅單位的樓價中位數為600萬港元,而一個家庭的每年可支配收入中位數為40萬港元,那麼房價所得比就是 600萬 ÷ 40萬 = 15年。這意味著,這個家庭需要將整整15年的總收入,才能買得起一個中位數價格的單位,這還是在不考慮任何日常開支、稅項或按揭利息的情況下。
這個指標之所以重要,是因為它為我們提供了幾個關鍵視角：
值得注意的是,不同研究機構（如Numbeo、Demographia或各地政府統計處）公布的房價所得比可能存在差異。這主要是因為統計口徑不同,例如：
因此,在比較不同地區的數據時,最重要是確保它們基於相同的計算標準,這樣才能得出有意義的結論。
根據國際公共政策顧問機構Demographia發布的《2024年全球住房負擔能力報告》,香港連續多年成為全球樓價最難負擔的城市。雖然最新數據顯示房價所得比有所回落,但依然高踞榜首。讓我們透過數據,看看香港與全球其他主要城市的對比。
| 城市 | 國家/地區 | 房價所得比 (約數) | 負擔能力評級 |
|---|---|---|---|
| 香港 | 中國 | 16.7 | 極度難以負擔 |
| 悉尼 | 澳洲 | 13.3 | 極度難以負擔 |
| 溫哥華 | 加拿大 | 12.3 | 極度難以負擔 |
| 倫敦 | 英國 | 8.1 | 嚴重難以負擔 |
| 東京 | 日本 | 6.5 | 中度難以負擔 |
| 新加坡 | 新加坡 | 5.3 | 中度難以負擔 |
| 紐約 | 美國 | 5.0 | 中度難以負擔 |
資料來源：Demographia International Housing Affordability 2024 Report (數據為約數)
從表格中可見,即使數據有所回落,香港的置業難度依然「冠絕全球」。一個中等收入家庭需要近17年不作任何消費,才能儲夠資金置業,遠超倫敦、東京、紐約等國際大都會。這現象背後,是多個深層次因素交織的結果。
想了解更多關於置業按揭的細節嗎？這篇文章或許能幫到您：2025按揭成數|最新自住、出租、非住宅物業貸款上限一覽
香港地少人多,土地資源極其有限是老生常談,卻也是樓價高企最核心的結構性問題。長久以來,住宅用地供應緊張,加上開發程序繁複,導致新增房屋供應量難以追上市場需求。政府的土地供應與房屋政策一直是社會焦點,但短期內要扭轉供不應求的局面依然充滿挑戰。
與許多國家不同,香港的樓宇買賣在2013年前普遍使用「建築面積」計算,當中包含了會所、走廊等公共空間,俗稱「發水樓」。雖然現時一手樓宇已強制使用「實用面積」,但二手市場仍存在兩種計算方式。這意味著,買家支付的呎價,並非完全反映在可使用的居住空間上,無形中推高了實際的居住成本。相比之下,其他國家多以實坪（可用面積）交易,比較時需考慮此差異。
過去數十年,香港的經濟增長主要由金融、地產等行業帶動,財富集中效應明顯。樓價的增長速度,遠遠拋離了一般打工族的薪金增長幅度。當資產升值速度快於勞動收入積累速度,便會加劇貧富差距,令房價所得比持續處於高位。
儘管現實嚴峻,但並不代表完全沒有置業的機會。關鍵在於清晰評估自身能力,並善用市場工具和政策。
除了房價所得比這個宏觀指標,銀行在審批按揭時,更看重一個實際的指標——供款與入息比率 (Debt-to-Service Ratio, DSR)。這代表你每月按揭供款及其他債務支出,佔你總收入的百分比。根據金管局規定,這個比率一般不能超過50%。因此,在計劃置業前,必須準確計算自己的DSR,確保能通過銀行的壓力測試。想了解更多DSR的計算細節？可以參考這篇詳盡的按揭成數與貸款上限分析。
樓價並非置業的唯一開支。首次置業人士雖然在政府撤辣後無需繳付額外的印花稅,但仍需支付從價印花稅（AVD）,以及律師費、地產代理佣金等雜費。這些費用動輒數萬至數十萬元,必須預留在首期預算之外。了解清楚最新的物業印花稅計算方式,能助您更精準地規劃財務。
對於符合資格的市民,政府的資助房屋計劃（如居屋、綠置居）是另一個「上車」途徑。這些單位的售價通常是市價的五至七折,大大降低了置業門檻。雖然需要抽籤且有轉售限制,但對於預算有限的家庭來說,不失為一個值得考慮的選擇。
首次置業涉及繁瑣的稅務計算,立即閱讀2025物業印花稅幾多？撤辣後最新稅率+計算方式完整教學,為您的置業之路做好準備。
房價所得比無疑是衡量一個城市居住負擔的殘酷鏡子。香港長年高踞全球榜首,反映了市民置業的巨大壓力。然而,理解這個指標不僅是為了感嘆「上車難」,更是為了讓我們在制定個人理財和置業決策時,能夠更加審慎和務實。
對於準買家而言,與其被宏觀的「不吃不喝XX年」數字嚇退,不如將焦點放回自身：做好財務規劃,精算個人供款能力,並密切關注市場動態與政府政策。在高樓價的現實下,每一步都需要更周詳的準備和更清晰的目標。置業之路雖不易,但透過深入了解和理性分析,總能找到最適合自己的路徑。
普遍來說是的。持續偏高的房價所得比,顯示樓價已脫離市民的基本負擔能力,可能由投機需求或過度信貸所支撐,增加了市場的潛在風險。然而,在香港這類國際金融中心,樓市也受全球資金流動影響,情況會更為複雜。
這取決於多個因素的互動,包括未來的土地房屋供應量、本地經濟增長與市民收入變化、利率走勢以及環球經濟環境等。政府增加土地供應的長遠政策,理論上有助於穩定樓價,但短期內大幅下降的可能性仍需審慎評估。
除了房價所得比,您還可以關注租金回報率（評估物業的投資價值）、樓價指數（反映市場整體走勢）、房屋空置率（反映市場供需狀況）以及前文提到的供款與入息比率（評估個人按揭負擔能力）。
這是一個很好的問題。台灣過去俗稱的「虛坪」是指將公共設施面積（公設比）計入權狀面積中,導致實際可使用空間較小。香港現時一手樓宇強制使用「實用面積」,其定義較為嚴格,僅包括單位內部樓面面積、露台及工作平台。兩者概念相似,都是為了讓買家更清楚了解自己為多少實際空間付費,但具體計算標準和法規有所不同。
*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。
