2026按揭成數前瞻：政策或將迎來大變？深度解析利率走勢與樓市影響

在2025年,香港樓市在經歷了數年的高息環境後,市場氣氛變得異常敏感。近期市場焦點逐漸從短期的樓價波動,轉向對未來按揭政策的長遠預測,特別是關於2026按揭成數的可能變動,已成為潛在置業者和投資者之間熱議的話題。

在多項宏觀經濟信號交織之下,圍繞香港按揭政策走向的討論持續升溫,市場普遍預期,當前的利率環境將是觸發金管局下一步行動的核心因素,這也讓高成數按揭申請條件的未來變化充滿不確定性。本文旨在深入探討影響未來按揭成數的關鍵變數,為讀者提供一個全面的前瞻性分析。

外部數據與市場情緒均顯示,全球利率週期正步入一個轉折點。美國聯儲局的減息預期,以及鄰近澳門地區計劃調整按揭政策的消息,均為香港市場帶來了重要的參考座標。這些外部因素,疊加香港本地經濟的復甦步伐,共同構成了一幅複雜的决策圖景。究竟金管局會否在2026年或更早的時間點,對現行的按揭成數指引進行調整？潛在的政策變化,又將對不同類型的物業和買家構成何種影響？這些問題的答案,不僅牽動著無數家庭的置業夢,更將深刻影響香港樓市的未來走向。

最新市場背景：為何市場焦點轉向2026年按揭政策？

要理解市場為何將目光投向2026年,我們必須先回顧近期的政策基調,並觀察周邊環境的變化。市場的預期並非憑空而來,而是基於一系列已發生的事件和正在醞釀的趨勢。

💡 回顧2024年金管局政策基調與當前樓市狀況

2024年2月,香港金融管理局（HKMA）對樓市按揭政策進行了重要的調整,最矚目的莫過於暫停實施多年的壓力測試要求。此舉被市場解讀為在經濟環境不明朗及樓市氣氛疲弱下的「減辣」措施,旨在減輕置業者的入市門檻。然而,當時的政策調整並未大幅放寬按揭成數的上限。根據現行指引,價值3,000萬港元以下的自用住宅物業,最高按揭成數維持在七成；若要申請更高成數,則必須依賴按揭保險計劃（HKMC）,例如1,000萬港元以下的物業最高可承造九成按揭。

儘管壓力測試暫停,但在高息環境下,銀行的審批依然審慎,最優惠利率（Prime Rate）及銀行同業拆息（HIBOR）持續高企,直接加重了供樓負擔。因此,市場成交量雖然在政策宣布後一度反彈,但整體樓價走勢依然受壓。這種「政策鬆綁」與「市場壓力」並存的局面,自然讓市場將期望寄託於未來更大力度的政策支持,特別是當利率週期逆轉時,按揭成數的放寬便成為了合乎邏輯的下一步預期。

💡 鄰近地區政策風向：澳門擬調整按揭成數的啟示

另一個觸發市場聯想的關鍵,是鄰近地區的政策動向。澳門政府早前透露,正研究並計劃在2026年調整當地居民的首次置業按揭成數。雖然香港與澳門的經濟結構與金融體系不盡相同,但兩地樓市同樣受到宏觀經濟、利率環境及本地居民購買力的深刻影響。澳門此舉被視為應對市場變化的前瞻性部署,旨在穩定當地房地產市場的健康發展。

香港作為一個更開放的國際金融中心,其政策制定固然需要考慮更多複雜因素,但澳門的政策風向無疑為市場提供了一個重要的觀察窗口。分析人士認為,若澳門的調整方案最終能夠順利推行並取得正面效果,或會為香港金管局在未來考慮類似舉措時,提供一定的參考依據和信心。這種「他山之石」的效應,進一步強化了市場對香港2026年按揭政策可能出現變化的預期。

行情走勢分析：利率與樓價的中期展望

宏觀經濟,特別是利率的走向,是預測未來按揭政策與樓市表現的命脈。短期的高息環境與中期的減息預期,正共同塑造著2025至2026年的市場輪廓。

💡 短期驅動因素：高息環境下的物業成交量與價格波動

自2022年起,為應對全球性的通脹壓力,美國聯儲局開啟了數十年來最為激進的加息週期。在聯繫匯率制度下,香港的利率政策必須緊隨美國步伐,導致本地的最優惠利率（P按）及銀行同業拆息（H按）均升至多年高位。截至2025年初,實際按揭利率普遍徘徊在4厘以上,與過去十多年的超低息環境形成強烈對比。

高昂的借貸成本直接衝擊了買家的入市意欲和負擔能力。許多潛在買家因無法通過銀行的入息審查,或不願承受沉重的利息開支而選擇延後置業計劃。這直接導致一手及二手市場的成交量持續在低位徘徊,樓價亦從高位回落。發展商為求去貨,不惜提供各種折扣優惠及高成數按揭計劃,但市場的觀望氣氛依然濃厚。可以說,只要高息環境不逆轉,樓市的根本壓力就難以解除。

💡 中期（2025-2026）方向：美國減息預期如何影響香港樓市走向？

市場的曙光,正繫於美國的貨幣政策轉向。根據多家國際金融機構的預測,隨著美國通脹逐步受控,聯儲局最快可能在2025年下半年啟動減息週期。市場普遍預期,一旦減息週期展開,將會是一個持續至2026年的漸進過程。正如多份市場分析所指,利率下降將顯著改變市場格局。

對香港而言,美國減息的傳導效應將十分直接：

• 供樓負擔下降：香港銀行體系結餘充裕,一旦美國減息,本地銀行有空間迅速跟隨下調最優惠利率。對於採用H按的業主,作為按息基準的HIBOR亦會隨之回落,每月供款將實質性減少。
• 入市意欲回升：借貸成本降低,將重新激活被壓抑的置業需求。過去因利息過高而卻步的買家,可能會重新考慮入市。
• 資產價格重估：在金融學上,利率是資產定價的錨。利率下降意味著持有物業的機會成本降低,有助於樓價尋底回升。

因此,2025年至2026年的減息預期,是支撐市場對未來樓市抱有信心的最核心邏輯。而正是在這個背景下,市場才會進一步推測,屆時金管局或會「順水推舟」,透過放寬按揭成數來進一步鞏固市場復甦的勢頭。

宏觀與政策因素解析：影響未來按揭成數的關鍵變數

除了利率之外,金管局在制定按揭政策時,還必須權衡多個宏觀及金融穩定因素。未來的按揭成數是否調整,將取決於以下幾大關鍵變數的綜合評估。

💡 香港經濟前景：本地GDP與失業率對金管局決策的影響

香港本地的經濟基本面,是金管局决策的「壓艙石」。根據金管局發布的2025年經濟展望,香港經濟正處於逐步復甦的軌道上,但復甦力度仍受外圍環境不確定性的影響。未來一至兩年,本地生產總值（GDP）的增長速度、失業率的穩定性,以及各行各業的景氣程度,都將是重要的觀察指標。

情境一：若經濟復甦力度強勁,失業率維持在低位,市民收入預期樂觀。在這種情況下,金管局或有更大信心放寬按揭成數,因為市民的還款能力有堅實基礎支撐,系統性風險較低。

情境二：若經濟復甦不如預期,甚至出現停滯。金管局則可能面臨兩難：一方面,放寬按揭有助刺激經濟；但另一方面,在經濟下行週期中放寬信貸,可能增加銀行體系的壞賬風險。屆時,任何政策調整都將會極為謹慎。

💡 全球金融環境：聯儲局利率路徑圖與香港銀行同業拆息（HIBOR）預測

全球金融環境的穩定性同樣至關重要。正如前述,美國聯儲局的利率路徑是核心中的核心。市場不僅關注減息的啟動時間,更關心其減息的幅度和速度（即「利率路徑圖」）。一個平穩、可預期的減息路徑,有利於市場建立穩定預期,降低金融波動。反之,若過程中出現意外的通脹反彈,導致利率政策搖擺不定,則會增加市場的不確定性。

對於香港而言,HIBOR的走勢與市場預期密切相關。若市場普遍預期未來利率將持續下行,HIBOR的遠期利率會提前反應,從而逐步降低按揭成本。一個穩定下行的HIBOR環境,將為金管局考慮放寬按揭成數提供更有利的條件。決策者需要確保,即使放寬了按揭成數,家庭的總體債務負擔在可預見的未來依然處於可控水平。

潛在風險與機會：2026置業部署的考量

對於計劃在未來一兩年置業的市民而言,了解潛在的風險與機會,有助於制定更周全的財務規劃。

💡 潛在風險：經濟復甦不如預期或外圍市場衝擊

最大的風險在於「預期落空」。如果美國通脹頑固,導致聯儲局減息的時間點大幅推遲,甚至減息幅度遠遜預期,那麼香港的高息環境將維持更長時間。這將持續對樓市構成壓力,任何期望中的政策放寬亦可能化為泡影。

此外,地緣政治風險、全球主要經濟體（如內地及歐洲）的增長前景等外圍因素,都可能間接衝擊香港的經濟和金融市場。一旦出現「黑天鵝」事件,避險情緒升溫可能導致資金流出,同樣不利於資產價格。因此,潛在買家在做置業部署時,不應將所有希望單一押注在減息和政策放寬上,而應保留充足的財政緩衝區。

💡 潛在機會：政策一旦放寬,哪類物業及買家將最先受惠？

假如市場預期成真,即2025年底至2026年利率顯著回落,且金管局適時放寬按揭成數,那麼以下群體和物業類型將最先感受到正面影響：

• 首次置業人士：首期是「上車」的最大障礙。若按揭成數放寬,例如從七成提升至八成,意味著同樣樓價的物業所需的首期將大幅減少,能幫助更多儲蓄有限的年輕家庭實現置業目標。
• 換樓客：對於希望「細屋換大屋」的家庭而言,放寬按揭成數同樣能減輕其換樓時的資金壓力,尤其是在樓價較高的市場中,額外的一成按揭可能意味著過百萬的資金靈活性。
• 中價物業市場：目前按揭保險主要覆蓋中低價樓宇。若金管局的放寬是普適性的,例如將1,500萬至3,000萬港元物業的按揭成數上限從七成提升,將有效激活換樓鏈,帶動中價物業市場的流轉。

總結

綜合來看,市場對2026按揭成數放寬的預期,是建立在全球利率週期轉向和香港經濟逐步復甦的合理推論之上。核心驅動力源自美國減息預期,這將直接降低香港的供樓成本,為樓市復甦創造先決條件。屆時,金管局有較大可能會審時度勢,考慮適度放寬按揭成數,以支持市場的健康發展,並回應市民的置業需求。

然而,這一切並非必然。最終的政策走向,仍將取決於未來一兩年香港本地及全球宏觀經濟的實際表現。對於潛在的置業者來說,現階段最明智的策略是保持關注,密切跟進利率及經濟數據的變化,同時做好審慎的財務規劃。與其被動等待政策的「恩賜」,不如主動評估自身的負擔能力,確保在任何市場環境下,都能做出最適合自己的穩健決策。

常見問題 (FAQ)

1. 到2026年,申請高成數按揭的壓力測試要求會否改變？

金管局已於2024年2月暫停壓力測試。這項措施的有效期並未明確。展望2026年,若屆時利率已從高位回落,市場風險相對較低,金管局有可能繼續暫停該要求。然而,壓力測試是金管局重要的逆周期管理工具,一旦未來市場或利率環境出現劇烈波動,不排除會重新引入,以確保銀行體系的穩定。因此,申請人雖暫時無需計算「加2厘」後的供款佔入息比率,但仍應自行作審慎評估。

2. 若未來按揭成數真的放寬,對我的首期預算有何實質影響？

影響非常直接。舉例說明：假設您打算購入一個價值1,200萬港元的單位,在現行七成按揭上限下,您需要準備的首期為360萬港元（1200萬 x 30%）。如果未來按揭成數放寬至八成,您的首期預算將降至240萬港元（1200萬 x 20%）,足足減少了120萬港元。這筆資金可以讓您更早實現置業目標,或將其用於裝修、稅費及其他備用開支。

3. 面對政策不確定性,現在應該入市還是持續觀望至2026年？

這是一個沒有標準答案的個人財務決策。選擇入市的考慮因素包括：您已找到心儀的單位、樓價已回落至您認為合理的水平、以及您有足夠的財政能力應對目前的高息環境。其優勢是可以在市場復甦前鎖定價格。選擇觀望的理由則是：期望未來利率下降後供樓負擔更輕,或者期待按揭成數放寬後能以更少首期入市。其風險在於,若樓價在等待期間回升,可能會抵銷甚至超過未來節省的利息或首期。建議根據自身的居住需求、財務狀況及風險承受能力作綜合判斷。

4. 澳門調整按揭成數,對香港的實質影響有多大？

澳門的政策調整對香港沒有直接的法律或政策約束力,其主要影響在於市場心理和政策參考層面。它向市場傳遞了一個信號：在相似的宏觀環境下,區域內的金融監管機構正考慮採取更靈活的措施以應對樓市變化。這會強化香港市場對金管局未來可能採取類似行動的預期。然而,香港金管局的決策將嚴格基於本地的金融穩定、銀行體系風險和經濟狀況,澳門的舉動僅能作為一個間接的參考案例,而非決定性因素。